A gazdaság kilábalása köszön vissza abban, hogy az első félévben éves alapon közel harmadával több lakásvásárlás valósult meg – mondta el Nagy Tamás, az MNB igazgatója, a jegybank lakáspiaci jelentésének bemutatásakor. A szakember ugyanakkor hozzátette azt is, hogy a bázisév adatait erősen visszafogta a koronavírus járvány első hulláma és a lezárások. Az idei nyári hónapok pedig épp a tavalyi első visszapattanás értékesítési adataival történő összevetés miatt mutatnak stagnálást. Összességében
az MNB az idén nagyjából 150 ezer lakásvásárlást vár. Ezen belül 20-25 ezer új építésű lakás átadása várható.
Ez elmarad a 2020. évi 28 ezertől, s az összes lakáspiaci tranzakció is kisebb lesz, mint 2019-ben volt.
Emelkedő tendencia a lakásáraknál
A felmérés szerint az erős kereslet miatt a vevők kisebb mértékben tudták lealkudni a kínálati árat –
- átlagosan 3 százalékot tudtak lealkudni,
- a hirdetési árakból pedig átlagosan 2 százalékot engedtek az eladók.
A lakásárak újból emelkedő árszintre álltak be. Az első félévben ez az emelkedés már a 13,3 százalékot is meghaladta, sőt
a III. negyedévben az előzetes adatok alapján ennél is komolyabb, 14,7 százalékos drágulást prognosztizál az MNB.
A fővárosban 9,1, a vidéki városokban ennél kétszer nagyobb, 18,2 volt a drágulás az I. félévben. Miután a budapesti 9 százalék körüli drágulás a III. negyedévben is kitartott, így a második félévben a vidéki ingatlanok drágulása erősödött. Az új építésű lakások 28 százalékát átárazták a fejlesztők, 90 százalékuk drágította a kínálati árakat. Az áremelkedések nyomán az MNB elsősorban a vidéki ingatlanok drágulása miatt mintegy 8 százalékos túlértékeltséget mért a lakások árában.
Kevés az új lakás, de nagy a kereslet
A kereslethez képest továbbra is nagyon alacsony az új lakás kínálat. Ennek fő oka az idén az alapanyaghiány, szerencsére ugyanakkor a munkaerőhiány nem okoz olyan problémákat, mint ami 2019-ben érezhető volt. Az alapanyaghiány egyértelműen visszaköszön a lakásépítési költségekben: itt 22 százalékos volt az anyagár-bővülés. Ennek következtében már a lakásépítés költségeinek bővülése is drasztikus volt:
a 8-9 százalékos költségnövekedés Európában a legkomolyabb növekedés.
Az MNB szerint a költségek növekedése ma meghaladja az értékesítési árak növekedését, azaz az építők csökkenteni voltak kénytelenek haszonkulcsukat.
A fentiek miatt a jegybank értékelése szerint, ha a mostanában tapasztalt építési költség-sokk tartós maradna, akkor nem csak a piacra kerülő új építésű lakások száma csökkenne, de – az új, lakásfelújítási támogatás ellenére – a felújítások reálértéke is. Az emelkedő árak ugyanis nem csak a kínálati, de a keresleti oldalon is visszavetnék a piacot. A változásban leginkább a vidéki fejlesztések járnának pórul, miután ott kisebb a nyereségpufferja a beruházóknak. A trend már érezhető: az első háromnegyed évben a vidéki lakásépítések száma már visszaesett, sőt a III. negyedévében már Budapesten is kevesebb fejlesztés indult – ez persze összefügg azzal is, hogy a 2 évre szóló kedvezményes áfa mellett megvalósuló fejlesztések lassan kifutnak.
A vásárlások 60 százaléka hitellel történik
A hitelből történő lakásvásárlások aránya kismértékben, 46-ról 47 százalékra nőtt az idei első félévben, míg ha a babavárót is beszámítjuk a lakásfinanszírozásba, akkor
az ingatlanok adásvételének mintegy 60 százalékát valósították meg kölcsönfelvétellel.
A bankok mintegy kétharmada továbbra is keresletbővüléssel számol. Miután a kereslet fennmaradását várják, ezért a bankok nem igazán akarnak engedni a hitelezési feltételeiken – ráadásul az infláció és az emelkedő alapkamat miatt erre nincs is olyan komoly lehetőségük.
A money.hu kérdésére Nagy Tamás ugyanakkor felhívta a figyelmet, hogy a monetáris politikai szigorítások egyelőre nem okoznak komoly gondot a hitelezési piacon. Szavai szerint a jelenlegi lakáshitel állomány 38 százaléka árazódik át a következő egy évben, azaz ennyi adós tapasztalja meg azt, hogy a jegybanki kamatemelés miatt emelkedni fog a törlesztőrészlete.
A kamatemelés is közbeszólt
Az új hitelek kamatait a piac befolyásolja. Az MNB igazgatója szerint a forrásköltségek 150-170 bázispontos emelkedésének csak mintegy harmada jelent meg a piaci lakáshitel kamatokban. Miután a 2021. második negyedéve során kibocsátott lakáshitelek 28 százaléka, 104 milliárd forint köthető a CSOK-támogatáshoz és további jelentős része a Babaváróhoz köthető – ahol nem befolyásolja az ügyfél által fizetett kamatszintet az aktuális pénzpiaci kamatszint – ezek esetében még csekélyebb a drágulás hatása.
Az emelkedő ingatlanárak ellenére sem emelkedett az újonnan felvett jelzáloghitelek kockázata. Az alacsonyabb hitelfedezeti mutató (HFM) mellett nyújtott hitelek aránya a II. negyedévben még növekedett is. Nagy Tamás egyetértett a money.hu azon felvetésével, hogy a változásnak oka lehet az is, hogy
a rendelkezésre álló jövedelem nem növekedett annyival, mint a lakásárak, azaz a családoknak a lakás értékének kisebb százalékára tudtak kölcsönt felvenni.
Az átlagos hitelösszeg idén egyébként 0,5-1,5 millióval emelkedett.
Az MNB felmérése szerint Budapesten a rendelkezésre álló jövedelem épphogy elég arra, hogy az otthonteremtési támogatások felhasználása mellett lakást tudjanak venni a fiatalok. Vidéken számottevően kedvezőbb a helyzet.
| Használt lakás vásárlás | Új lakás vásárlás | Új lakás építés | Felújítás és egyéb | Babaváró kölcsön | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2017. I. | 86.11 | 10.97 | 12.8 | 14.48 | |
| II. | 117.15 | 10.1 | 18.63 | 21.39 | |
| III. | 126.45 | 11.78 | 19.32 | 21.12 | |
| IV. | 125.99 | 14.96 | 17.13 | 18.98 | |
| 2018. I. | 125.2 | 14.42 | 14.93 | 16.47 | |
| II. | 171.82 | 16.77 | 20.39 | 22.18 | |
| III. | 177.51 | 20.37 | 23.33 | 20.86 | |
| IV. | 150.69 | 18.22 | 19.23 | 17.86 | |
| 2019. I. | 142.57 | 23.88 | 20.33 | 15.27 | |
| II. | 177.29 | 24.09 | 30.26 | 20.06 | |
| III. | 157 | 22.75 | 24.68 | 16.65 | 279 |
| IV. | 156.01 | 35.09 | 24.58 | 16.62 | 192.57 |
| 2020. I. | 164.71 | 28.06 | 27.12 | 19.38 | 172.52 |
| II. | 138.5 | 26.22 | 16.71 | 20.01 | 142.89 |
| III. | 177.41 | 26.36 | 16.38 | 20.43 | 155.46 |
| IV. | 176.39 | 25.46 | 15.98 | 18.27 | 147.49 |
| 2021. I. | 174.84 | 22.84 | 13.54 | 20.7 | 136.54 |
| II. | 247.93 | 37.67 | 27.94 | 50.57 | 151.19 |
A zöld hitel is tényező lett
A jegybank által októbertől indított zöld hitel mind a törlesztőrészlet, mind a teljes visszafizetendő összeg tekintetében mintegy 19 százalékos megtérülést jelent a hitelfelvevőknek. Az MNB szerint
a folyamatban lévő fejlesztések 58 százaléka már megfelelhet a zöld hitel BB-s energetikai kívánalmaknak.
Ezek a lakások 3,5-4,5 százalékkal drágábbak, mint a CC energetikai minősítéssel bíró lakásoké, az árkülönbséget ugyanakkor a kedvezményes hitel és a lakások értékállósága ellensúlyozza az MNB szerint.
Az MNB igazgatója a KSH és az Ingatlan.com közös albérlet-index statisztikáit idézve arról beszélt, hogy bár az elmúlt hónapokban jelentősen emelkedtek az albérleti árak, a vidéki ingatlanok esetében 2, a budapesti lakások esetében 5-6 százalékos az elmaradás a 2019-es év albérleti áraitól. A legkomolyabb elmaradás a főváros belső kerületeiben tapasztalható – ez ugyanakkor összefügg azzal, hogy turisták hiányában nem működik Airbnb.
Borítókép: Getty Images
