Így zárulhat a kamatstop

A kamatstopban lévő ügyfelek már most 40 százalékkal megugró törlesztőrészletet fizetnének, s a jegybanki kamatemelkedés miatt ez a szám még növekedni fog. Ezért érdemes lenne egységes döntést hozni a változó kamatozású hitelekről. A money.hu adatai szerint a jelenlegi szinteken történő piaci kamatozású kölcsönre váltás olyan megoldás lehet, amivel a törlesztőrészlet-emelkedés megfelezhető, s nem jár extra engedménnyel.

Alig fixesítenek

Egyelőre nem törik magukat a kamatstopban lévő ügyfelek azért, hogy döntően 3 havonta változó kamatozású hiteleiket fixre váltsák. A jelek szerint hiába figyelmeztetett bárki - így a money.hu is - arra, hogy a még júliusig létező védernyő alól mihamarabb jó lenne kikerülni, mert a jegybanki kamatemelést követően a piaci lakáshitel kamatszintek emelkedése minden hónapban egyre rosszabb feltételeket kínál.

A bankok szerint még az a 6 százalékos részarány is nehezen érhető el, amennyivel a korábbi évek alatt legalább csökkenni tudott a változó kamatozású hitelállomány

azt követően, hogy a bankok az ilyen hitellel bíró ügyfeleknek fixesítési ajánlatot tettek.

Komoly további kamatemelkedés várható

Mint ismert, az infláció nemhogy lassult volna az elmúlt hónapokban, hanem épp ellenkezőleg - komoly mértékben felgyorsult. A Magyar Nemzeti Bank (MNB) az év egészére 7,5-9,5 százalékos pénzromlást vár. Ez azt jelenti, hogy

az infláció a közeli hónapokban akár meghaladhatja a 10 százalékot.

Ez pedig azzal jár, hogy a jegybank irányadó kamata is tovább fog emelkedni, s sokak szerint a jelenlegi 6,15 százalékról bőven 7 százalék fölé emelkedhet. Ez az emelkedés pedig egyre gyorsabb ütemben jelenik majd meg a lakáshitel kamatokban.

A drágulás leghamarabb épp a változó kamatozású lakáshiteleknél jelenik meg, hiszen ezek zöme a 3 havi bankközi referenciakamathoz, a 3 havi BUBOR-hoz kötődik. A 3 havi BUBOR értéke 2021. október 27-én, a Kamatstop számítási alapjául szolgáló napon 2,02 százalék volt, e hét hétfőn - március 29-én - 6,47 százalék. A money.hu számításai szerint az a hiteles, aki októberben egy 2015-ben felvett, 10 millió forintos 20 éves lakáshitelt törlesztett, amelynek kamata a mindenkori 3 havi BUBOR+3 százalék, azaz 5,02 százalék volt, annak a Kamatstop idején 66 106 forintot kell fizetnie - ezen a szinten fagyasztották be a hitelét 6 hónapra. A 3 havi Bubor előbb már jelzett emelkedésével e kamat már 9,47 százalékra emelkedne, ha nem lenne Kamatstop, s ekkor az ügyfeleknek a havi törlesztőrészlete már meghaladná a 93 ezer forintot.

A jelenlegi kamatszint mellett az új törlesztőrészlet 40 százalékos emelkedést jelentene a kamatstopban fizetett törlesztőrészlethez képest.

Lépni kell - sokak érdekében

Ez - főleg azért, mert a kamatok továbbra is felfelé tartanak - olyan drasztikus emelkedés lenne, amit aligha lehet majd komolyabb gond nélkül egy lépésben lenyeletni az ügyfelekkel. A portfolio.hu szerint épp ezért egyre többen gondolkodnak arról, miként kellene együtt megmozdítani az érintett közel félmillió ügyfelet. A gazdasági portál szerint két megoldás tűnik járható útnak.

1. Júliustól nem egy lépésben, hanem több hónappal eltolva szembesítenék az érintetteket az egyre magasabb piaci kamatokkal. Így több hónapon keresztül, szépen adagolva emelkedne a hitelek kamatának alapját (kamatbázisát) adó kamatrész az aktuális BUBOR szintre. A lépcsőket előre lehetne ismerni, hiszen azok a korábbi hónapok végi aktuális BUBOR szintjeihez alkalmazkodnának.

2. A teljes lakossági hitelállomány közel 36 százalékát kitevő változó kamatozású hitel tulajdonosait egyetlen lépésben fixesítenék. Ezen állomány egy része számára nem lesz újdonság a központi akarat, hiszen 2014-2015 fordulóján ők részesei voltak a korábbi devizahitelek forintosításának. Akkor épp a mostani, legnagyobb problémának tűnő 3 havi BUBOR alapú hitelek számítottak a legjobb megoldásnak, mert akkoriban a kamatok folyamatosan csökkentek. Épp ezért a forintosított devizahitelek döntő része a 3 havi BUBOR-hoz kötött változó kamatozású kölcsön.

Kamatstop-elnyújtás: nem segítség, de cserébe sokba kerül

A fenti két forgatókönyv közül az elsőben csak időben elnyújtott hatásról van szó, amely érdemi segítséget nem, legfeljebb újabb időbeli eltolást ad az ügyfeleknek úgy, hogy közben a bankrendszer egy az egyben viseli a piaci és a mesterségesen beállított kamatszint közötti veszteséget. Persze, ez így kevesebb lenne, mintha a kamatstopot a jelenlegi feltételek mellett további hónapokra meghosszabbítanák.

A kamatstop meghirdetésekor, az akkori makrogazdasági trendek alapján a bankszakma ezt a veszteséget 30 milliárd forint mértékűnek saccolta.

Azóta a kamatok felfelé száguldanak, a veszteség jóval nagyobb.

A fixesítés könnyen átvihető, s spórol az ügyfélnek

A második megoldás, a jogszabály alapján kötelező fixesítés ugyanakkor komoly lehetőség. Ez ugyanis az ügyfélnek azt jelentené, hogy semmit nem kell tennie, nem kell átszerződnie, mégis hosszú évekre azonos törlesztőrészlettel számolhatna. Ez egyrészt azért fontos, mert - mint láttuk - ezek az ügyfelek nem igazán vennék a fáradtságot, hogy maguk lépjenek.

Másrészt pedig a központi döntéssel ingyenessé tehető a váltás, minden más esetben a fixesítés komoly költségekkel jár. A Kamatstop szabályozás ennek egy részét már elvette - a bankoknak díj- és költség felszámítása nélkül kell lehetővé tenniük a váltást -, ám a szerződésmódosítás nem banki költségei, ezek közül is leginkább a közjegyzői díj továbbra is jelentős tételnek számít. Ha központi fixesítés lesz, akkor ez a költség is feleslegessé válik. A szerződések a jogszabály alapján módosulnak, nem kell új szerződést kötni, nincs szükség ennek hitelesítéséhez a közjegyzőre.

Milyen kamaton fixesítsünk?

A fixesítésnél már csak egyetlen kérdés van, milyen kamatszint mellett történjen. A portfolio.hu szerint a jelenlegi 3 havi BUBOR szintet kellene pusztán valamilyen hosszan fix referenciakamatra cserélni. Ebben az esetben a hitel korábbi kamatfelára - a fenti példában szereplő 3 százalék - fix maradna. Ebben az esetben viszont a fixesítés akár rosszabb helyzetbe is hozná az adósokat, mintha maradnának a változókamatozású hitelnél. A jegybanki kamatemelések következtében ugyanis a hosszú lejáratú bankközi kamatok is emelkedtek - ráadásul ők magasabb szintről indultak.

Hétfőn, március 28-án

• a 3 havi BUBOR ahogy említettük 6,47 százalék volt.
• az 5 éves bankközi kamat (BIRS) 7,1,
• a 10 és 15 éves BIRS 6,44 százalékon állt.

Ezekkel a kamatszintekkel változatlan kamatfelár mellett nem érdemes végrehajtani a fixesítést, hiszen kb. ugyanakkora lesz a törlesztőrészlet, mint amitől meg akarnánk védeni az ügyfeleket.

A money.hu szakértőinek véleménye szerint két út marad csak

1. A hitel alapjául szolgáló referenciakamat egy korábbi időpontra érvényes mértékének meghatározása, mint fixesítési kamatszint - változatlan kamatfelár mellett
2. Piaci referenciakamat alkalmazása mellett a kamatfelár csökkentése.

Az első változatban egy piacidegen döntést hozunk, mesterségesen visszadátumozott referenciakamat használatával.

A második megoldás ugyanakkor a money.hu szakértői szerint lényegében piaci megoldás, hiszen az elmúlt hónapokban a bankok által alkalmazott kamatfelárak messze alacsonyabbak, mint a példánkban szereplő - és az érintett hiteleknél általános - 3 százalék.

A kamatfelár töredéke a korábbinak

A money.hu adatbázisában a fenti példánkban szereplő hitelhez kapcsolódó első 30 piaci ajánlat szerint

• 5 éves kamatciklus esetén a bankok által ma ajánlott kamatok 5,08-6,59 százalék között mozognak, az érintett hitelek törlesztőrészlete 73 981-80 715 forint között van
• 10 évre fix törlesztést biztosító hitelt most 5,18-6,59 százalékon kaphatunk, a törlesztőrészlet 74 416-80 715 forint
• Végig fix, 15 éves hitelt pedig erre a kölcsönre 5,45 és 7,52 százalékon kínálnak ma a bankok, a törlesztőrészlet itt 75 600 és 83 537 forint között van.

Tehát,

ha a mostani piaci áron fixesítünk, akkor a törlesztőrészletek emelkedése a Kamatstop hirtelen kivezetésének köszönhető megugrás fele, 10-20 százalék körüli lehet.

Ennyivel a korábbi években általában drágábbak voltak a hosszan fix hitelek, lényegében ennyi volt annak a biztonságnak a felára, hogy nem kell havonta aggódni, milyen mértékben emelkedik majd meg a kölcsön törlesztőrészlete az infláció miatt.

Még segíthet is a fixesítés

A tamáskodók persze beszélhetnek arról, hogy ez az ügyfélkör már nem olyan fontos a bankoknak, hogy olyan alacsony kamatfelár mellett adjanak hitelt, mint egy új kölcsönnél, ráadásul a nemfizetés kockázata is nagyobb itt. Ugyanakkor az MNB már jelezte, hogy korábbi vélekedésével szemben ma már maximum 1,5-2 százalékos kamatfelárat érez tolerálhatónak a lakáshitelek esetében. A forintosításkor ez a mérték még 4,5 százalék volt, de a minősített lakáshitelek esetében is 3,5 százalékot enged az MNB - más kérdés, hogy a bankok ennek töredékéért hiteleznek.

A változó kamatozású hitelek fixesítése bizonyosan valamivel magasabb kamatfelár mellett történne, mint az új hitelezés. Ez kívánatos is, hiszen a banki ajánlatok egyre nagyobb része van a referenciakamat alatt - ennek hosszú távú fennmaradása rendszerszintű kockázatot hordoz.

Minél hamarabb, annál jobb a kamat

A kérdés csak az, hogy mikor történjen a fixesítés. Itt a minél előbb a legjobb szó. A money.hu már a Kamatstop meghirdetésekor jelezte, hogy az ügyfelek akkor járnak a legjobban, ha be sem mennek a kamatstopba, hanem azonnal fixesítési ajánlatot kérnek a bankjuktól. Akik így tettek, azoknak most 5-10 ezer forinttal bizonyosan alacsonyabb a törlesztőrészletük a fenti példában jelzett hitel esetében, mint ami a mai legjobb ajánlat mellett kijöhet.

A decemberben, januárban lépők egy része még a kamatstop törlesztőrészleténél is kisebb havi törlesztéssel megúszhatta a fixesítést.

Erre ma már nincs remény. Az viszont bizonyosan állítható, hogy 1-2-3 hónap múlva a mainál jóval magasabb kamaton lehet majd fixesíteni.

Magad uram, ha a többiek kivárnak

Az érintettek várhatnak a kormányzati intézkedésre, de a legjobb saját kézbe venni a döntést és elindítani a hitelcserét.

Amiért a kamatstopban lévő hiteleket fixesíteni érdemes az az, hogy az új lakáshiteleknek

• a kamata lényegesen alulmúlja a Kamatstop után várható változó kamatozású hitelkamatot
• ráadásul a bankok egyelőre nem követték le teljesen sem a jegybank irányadó kamatának, sem a pénzpiaci kamatoknak (BUBOR, BIRS, ÁKK) emelkedését. Ezt úgy tudták megoldani, hogy az új hitelek kamatfelárát csökkentették.
• Az sem felejthető el, hogy az ügyfél által indított hitelcserénél mód van a futamidő kitolására, ebben az esetben a törlesztőrészletek még a tavaly októberi szint alá is csökkenhetnek. Ez egy központosított döntésnél nem lesz opció. (Persze, számítást igényel, hogy a néhány ezer forintos törlesztőrészlet csökkenés összességében mekkora teljes hitelteher emelkedést okoz.) S arra is mód lehet, hogy magasabb hitelösszeget vegyünk fel, mint amekkora a kiváltandó (fixesítendő) kölcsön.

A nem piaci megoldás a tudatos ügyfeleket büntetné

Egy dolgot érdemes még megvitatni ebben a körben. A kamatstop most azokat védi, akik eddig nem akartak lépni.

Aki megfogadta az MNB és a bankok tanácsát, és korábban fixesített, most nem kap törlesztőrészlet támogatást azzal szemben, aki a füle botját sem mozdította.

(Persze, a korábban váltókat most nem zavarja a kamatemelkedés, hiszen 5-10 évre berögzítették a törlesztőrészletet. De ettől ez még ez igazságtalannak tűnik.)

Egy újabb központi mentőcsomag ismét a megkeresésekre nem reagáló embereket éri majd el. Már csak ezért sem biztos, hogy igazságos lenne, ha a hitelcsere az esetükben ismét további, jelentős kedvezménnyel járna.

Címlapkép: Getty Images

Számold ki kalkulátorunkkal, hogy van-e számodra kedvezőbb ajánlat meglévő hitelednél. Kérd díjmentes szakértői segítségünket.