Egy új törvényjavaslat szerint módosításra kerülne az úgynevezett Jegybanktörvény több pontja is. Ennek a magánszemélyeket leginkább érintő része az, hogy a lakossági hitelekre és lízingszerződésekre egy újabb adósságféket vezetnének be. Mégpedig az igénylő jövedelmének arányában megengedett legmagasabb hitelösszeg (vagy lízingtartozás) mértékét határozná meg az új jogszabály. Elmondjuk, hogyan érint ez téged, ha hitelt szeretnél felvenni, és milyen hatással lehet a hiteledre a tervezett rendelkezés.
Az adósságfék-szabályokkal a Magyar Nemzeti Bank a hitelfelvevők túlzott eladósodását szeretné megakadályozni. Egy túlvállalt törlesztési teher miatt csak idő kérdése lehet, és adósságspirálba kerülhetsz, amely rövid távon az egyik hitelből a másikba kerülést, a hitelből fedezett mindennapokat jelentheti, hosszabb távon pedig törlesztési képtelenséghez vezethet. Ennek egyenes következménye lehet a negatív adóslistára kerülés, jelzáloghitelek esetén pedig akár az ingatlanod elvesztése is. Ezért érdemes csak annyi kölcsönt felvenni, amennyinek a havi törlesztését anyagi gondok nélkül elbírod, és akár bebiztosítani a hitelt nem várt élethelyzetekre is számítva. Az anyagi helyzethez mért optimális mértékű hitel meghatározását segítik az MNB adósságfék-szabályai.
Milyen adósságfék-szabályok vannak érvényben jelenleg?
Jelenleg kétféle adósságfék-szabályt kell alkalmazniuk a hitelintézeteknek, amelytől nem térhetnek el, azaz engedékenyebbek nem lehetnek a jegybank által hozott szabályoknál, viszont szigoríthatnak rajta saját hitelbírálati szempontjaik szerint. Lássuk, melyek ezek!
A jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató (JTM)
A jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató azt határozza meg, hogy a hitelfelvevők havi törlesztőrészlete ne haladja meg a havi nettó jövedelmük bizonyos százalékát, ezáltal ne adósodjanak el olyan mértékben, hogy az már a mindennapi megélhetésüket veszélyeztetné. Ezek az MNB által meghatározott arányok hiteltípusonként és a jövedelem összege szerint:
| Fogyasztási hitelek (pl. személyi kölcsön) | Jelzáloghitelek | |||
|---|---|---|---|---|
| Havi nettó jövedelem | Kamatperiódus | |||
| 5 évnél rövidebb | 5-10 év közötti | 10 év vagy hosszabb | ||
| 500 ezer forint alatti | 50% | 25% | 35% | 50% |
| 500 ezer forint feletti | 60% | 30% | 40% | 60% |
Hogyan kell alkalmazni a JTM szabályt a hitelfelvételnél?
Ha például 15 millió lakáshitelt vennél fel 10 év futamidőre, a havi nettó jövedelmed a KSH legfrissebb (2022. augusztusára vonatkozó) adatai alapján a kedvezmények nélkül számolt számolt nettó átlagkereset, azaz 330.600 Ft, és olyan hitelt választasz, amelynek a kamatperiódusa legalább 10 év, akkor a havi jövedelmed 50%-át, azaz maximum 165.300 Ft-ot fordíthatnál összesen hiteltörlesztésre. Mivel a legkedvezőbb ilyen hitel havi törlesztője 178.370 Ft lakáshitel-kalkulátorunk alapján, ezért sajnos ennyi hitelt nem kaphatnál meg.
Ilyen esetben több lehetőséged is lenne: vagy csökkented a hitel összegét (például keresel egy olcsóbb ingatlant), vagy hosszabb futamidőre veszed fel a kívánt összegű kölcsönt. Ez ugyan jóval megnöveli a teljes visszafizetendő összeget, viszont a példában szereplő lakáshitel esetében egy 15 évre módosított futamidővel a legkedvezőbb havi törlesztőrészlet 140.979 Ft lenne, így megkaphatnád az igényelt összeget a jövedelmed alapján.*
*(Példánk a money.hu lakáshitel-kalkulátora 2022.11.10-én érvényes adatai szerint készült. A JTM-korlátnak megfelelés nem jelenti azt, hogy biztosan megkapod a hitelt, ez a bank hitelbírálati szempontjaitól, az ingatlan paramétereitől és a hitelhez előírt feltételeknek megfeleléstől is függ.)
Természetesen a legkedvezőbb megoldás az, ha adóstárssal együtt veszed fel a kölcsönt, mivel ilyenkor már kettőtök jövedelmével fog számolni a bank. Fontos tudni azt is, hogy a JTM-be nemcsak az igényelt hitel törlesztőrészlete számít bele, hanem azok a törlesztők is, amelyeket már fizetsz vagy fizettek. Ez lehet másik hitel, de a hitelkeret is számít, mégpedig úgy, hogy a meglévő hitelkereted (pl. hitelkártya, folyószámlahitel) 5%-át számolja törlesztésként a bank, akár használod a hitelkeretet, akár nem. Ezzel a szabállyal sokan csak a hitelfelvételkor szembesülnek. Érdemes tehát előre kalkulálnod a - hangsúlyozzuk - jelenleg is érvényben lévő JTM mutatóval, hogy ne érjen meglepetés a hiteligénylés során.
A hitelfedezeti mutató (HFM)
A hitelfedezeti mutatónak a jelzáloghiteleknél van szerepe, amikor szükség van ingatlanfedezetre is. A fedezetként felajánlott ingatlan forgalmi értékének maximum 80%-a lehet a hitel. Ez az érték az értékbecslés során kerül meghatározásra. Lakásvásárlás esetén például a vételár többi részét önerőből kell kifizetni.
Ugyanakkor ha a bank lehetőséget ad arra, hogy plusz fedezetet is felajánlhass, akkor értelemszerűen két (vagy több) ingatlan együttes értéke magasabb lesz, így magasabb hitelösszeghez is hozzájuthatsz. Azonban a fedezeti ingatlanok mindegyikére jelzálogjog kerül bejegyzésre, amely a legtöbb esetben elidegenítési és terhelési tilalommal jár, és az ingatlan tulajdonosa pedig zálogkötelezettként kell, hogy részt vegyen a hitelügyletben.
Miről szól a tervezett új adósságfék-szabály?
A felvehető hitelösszeg korlátjának tervezett bevezetése esetén - hasonlóan a JTM-hez - a jövedelemnek van kulcsszerepe. Mégpedig azért, mert az új szabály a bank által elfogadott havi nettó jövedelmed alapján számolná ki, hogy te maximum mennyi hitelt kaphatnál. Vélhetően ezt a havi vagy éves jövedelmed bizonyos többszöröseként fogják kiszámítani, de a maximális hitellimit meghatározásának módját még nem közölték.
Ha meghatározzák, hogy mennyi hitelt vehetsz fel legfeljebb a jövedelmedhez mérten, azon - a jelenlegi információk birtokában - nem fogsz tudni módosítani sem a futamidő változatásával, sem pótfedezet bevonásával (jelzáloghitelnél), mint ahogy a JTM és a HFM esetében lehetséges. Így a jövedelmeddel arányos hitelösszeg plafon vagy elég lesz a céljaid megvalósításához, vagy nem. Ha nem, akkor a jövedelmet kell növelni. Ugyanakkor a hitelfelvétel folyamatában (sőt már előtte sem) nem ajánlatos munkát váltani, mivel felmondás alatt vagy próbaidőn lévők nem kaphatnak hitelt. Ezért az nem jelent megoldást, hogy úgy növeld a jövedelmedet, hogy egy jobban fizető állás után nézel, csak akkor, ha a hitelfelvétel nem sürgős, és ráér később, a próbaidőd letelte után is. Adóstárs bevonása viszont megoldást jelenthet.
Így az új szabály korlátozhatja a lehetőségeidet, mivel nem biztos, hogy megkaphatod azt a hitelösszeget, amennyit szeretnél felvenni - legyen szó akár jelzáloghitelről, akár valamilyen fogyasztási hitelről, de még a hitelkereteket is érintheti a jövedelemarányos limit. Érdekesen alakulhat a hitelösszeg korlát szabályozása a támogatott hitelek esetében, mivel ezeknél a hiteleknél - például a Babaváró vagy a CSOK-hitel - viszonylag magas összegekhez lehet hozzájutni (a jogosultsági feltételektől függően összesen akár 25 millió forinthoz is), a piaci hitelekhez képest jóval alacsonyabb törlesztőrészlettel. Ráadásul sokan ezt még piaci kamatozású hitellel is kiegészítik. Így előfordulhat, hogy bár a JTM-be még beleférnének a havi törlesztőrészletek, azonban a hitelösszeg korlát miatt nem kaphatod meg a kért összeget. Elképzelhető azonban, hogy a különféle hitelfajtákra és - típusokra más és más lesz a jövedelemarányos hitelösszeg maximuma.
A hitelösszeg maximálásának előnyei a hiteligénylők szempontjából
Kétségkívül szűkítheti a hiteligénylők lehetőségeit a tervezett szabályozás, azonban a jövedelemhez mért hitelplafonnak lehetnek kedvező hatásai is:
- nem engedi, hogy túlzott mértékben eladósodj,
- ösztönzi a rövidebb futamidőt, hiszen a futamidő hosszabbításával már nem lehet majd magasabb hitelösszeghez jutni, emiatt nem lesz érdemes hosszú futamidőt választani,
- csökkenti a hitelkockázatot, mert rövidebb futamidő alatt összességében kevesebbet kell visszafizetned, mintha hosszabb ideig használnád a bank pénzét.
A jövedelemarányos hitelösszeg korlát hátrányai
Ahhoz, hogy egy intézkedés hátrányairól tudjunk beszélni, először ismerni kell a részletszabályokat. Azonban amíg ezek nincsenek meg, addig csak a maximált hitelösszegnek mint korlátozásnak a lehetséges hátulütőit érdemes megismerni:
- jobban megszűrheti, hogy kiknek adnak hitelt a bankok,
- gyengítheti az igénylők hitelképességét,
- mérsékelheti a hitel segítségével vásárolni, felújítani, illetve más célokat megvalósítani kívánó igénylők lehetőségeit,
- szűkítheti a hitelpiacot.
Mit tehetsz, hogy ne gyengítse a hitelképességedet a tervezett jogszabály?
Mindenekelőtt meg kell várni, hogy a jogszabály elfogadásra kerüljön, és hivatalosan megjelenjenek a részletek róla. A legfontosabb, hogy kiderüljön, hogy miként számítják majd ki a felvehető hitelösszeg felső határát az igénylők jövedelméhez mérten. Amikor a bankok is alkalmazni fogják ezt az adósságféket, akkor érdemes lehet előzetes hitelbírálatot kérni. Abból pontosan megtudod majd, hogy mennyi hitelt kaphatsz. Ezzel érdemes kalkulálni a saját élethelyzetedre szabottan, és ehhez igazítanod a céljaidat.
Nem szabad figyelmen kívül hagynod, hogy bár a hitelösszeg plafon bevezetése valóban sok hiteligénylő mozgásterét - akár a tiédet is - csökkentheti, valójában téged is véd a túlzott mértékű eladósodástól, különösen a jelenlegi gazdasági helyzetben. Ezért fontos, hogy csak olyan dologra vegyél fel hitelt, amire igazán szükséges.
Bár a bankok már saját szabályzatukban is szigorítottak a hitelezési szabályaikon az utóbbi időben (például az energiaválságnak leginkább kitett ágazatokban dolgozók esetében körültekintőbbek), azért a megfelelő keresettel, biztos munkahellyel, leigazolható jövedelemmel rendelkező igénylőknek - esetleg adóstárssal együtt igényelve - továbbra sem kell attól tartaniuk, hogy nem kaphatnak elég hitelt, vélhetően a hitelösszeg plafon bevezetése után sem.
7+1 nyitott kérdés a tervezett módosítással kapcsolatban
Az új adósságfék-szabállyal kapcsolatban gyakorlatilag még csak azt tudjuk, hogy tervben van a bevezetése, ezért számos olyan kérdés merül fel, amire a részletszabályok ismeretében lehet majd választ adni. Ezek közül a legfontosabbak:
1. Miként fogják kiszámítani a jövedelmed alapján azt, hogy te maximum mennyi hitelt vehetsz fel?
2. Külön-külön számolják hiteltípusonként, vagy összesen nézik minden hiteledre (ha több is van)?
3. Hogyan fogják számolni a hitelkeretet?
4. Egységes vagy más és más lesz a számítási mód minden hitelfajtára?
5. A támogatott hitelekre eltérő szabályozás fog vonatkozni? (Amiatt, hogy azok törlesztőrészlete a kamattámogatás miatt alacsonyabb, mint egy piaci kamatozású hitelé.)
6. Fog-e számítani a jövedelemarányos hitelösszeg maximumának kiszámításánál az életkorod? (Pl. magasabb életkorban már csak kevesebb hitelt kaphatsz, mivel csak rövidebb futamidő áll rendelkezésedre a visszafizetésre)
7. Lesz-e differenciálás a hitelösszeg limit meghatározásánál területi alapon? (Pl. vidéken máshogy, mint a fővárosban illetve kiemelt régiókban, nagyvárosokban, ahol jobb a munkalehetőség, magasabbak az átlagkeresetek, de magasabbak az ingatlanárak is - ez utóbbi a jelzáloghitelekre vonatkozóan)
+1. A hitel nyújtó bankok - csakúgy mint a másik két adósságfék esetében - lehetnek szigorúbbak a jogszabályok alapján kiszámított összegkorlátnál, és akár még kevesebb hitelt is adhatnak?
Összefoglalás
A mostani gazdasági helyzetben valóban nem árt körültekintőnek lenni egy hitelfelvétel során. Egy újabb adósságfék bevezetése, és a másik két - már érvényben lévő - szabályozással együtt alkalmazása ugyanakkor szűkítheti a hitelfelvevők egy részének a lehetőségeit. Hogy milyen mértékben, azt csak a részletes szabályok megjelenése után lehet majd megmondani, mint ahogy az intézkedés előnyeit és hátrányait is csak akkor határozhatjuk meg pontosan. Azonban ha hitelfelvételt tervezel, a tervezett szabály ne tántorítson el tőle, kérj előzetes hitelbírálatot, akár több banktól is, és annak ismeretében hangold hozzá a céljaidat a lehetőségeidhez. Hasonlítsd össze a bankok ajánlatait független hitelkalkulátor segítségével, mert körültekintő választással sokat spórolhatsz.
