Az ingatlanügyletek során a szerződő feleknek mindenképpen meg kell állapodniuk a vételár megfizetésének ütemezésében. Ez azt jelenti, hogy az eladó és a vevő rögzíti, hogy a vételárat milyen részletekben és milyen időpontokban kell a vevőnek megfizetnie. Arra is ki kell térniük, hogy az egyes részösszegeket készpénzben, vagy átutalás útján teljesítik. De az sem elképzelhetetlen, hogy a fizetés akár a szemben álló követelések beszámításával történjen tényleges pénzmozgás nélkül.
Add meg adataidat és a money.hu partnere, a Money Network Kft. bankfüggetlen szakértője fog hívni téged, aki segít:
- a neked járó támogatások és támogatott hitelek maximális kihasználásában,
- speciális, egyedi kedvezményekkel a törlesztőrészleted csökkentésében,
- az apró betűk értelmezésében,
- a teljes hitelügyintézésben.
Azonban nemcsak azt kell az eladónak és a vevőnek meghatároznia, hogy milyen összegűek legyenek ezek a részletek, és hogy milyen határidőben, milyen formában legyen köteles ezeket a vevő teljesíteni, hanem az egyes részösszegek jogcímét is definiálni szükséges.
Miért van szükség a jogcímek meghatározására?
Erre a kérdésre az a válasz, hogy a különböző jogcímek különböző jogokat, kötelezettségeket, illetve jogkövetkezményeket határoznak meg. Ezek az eltérések jelentős mértékben befolyásolhatják a szerződés teljesítésének, és főként az esetleges meghiúsulásának kapcsán felmerülő jó jogi lehetőségeket.
A két leggyakoribb jogcím, amiről érdemes említést tenni az előleg és a foglaló.
A fogalommagyarázat során az egyszerűbb feladat az előleg meghatározása, mert ez nem jelent mást, mint a vételár egyik részletét, amelyhez nem fűződik a vételár szabályaihoz képest semmilyen többlet szabályozás. Az előleg és a vételárrészlet tehát ugyanazt jelentik. Talán annyi a különbség, hogy az előleg minden esetben az első alkalommal megfizetett vételárrészlet.
A foglaló szabályai azonban ennél részletesebbek, és bonyolultabbnak is nevezhetőek.
A vevő által az eladó részére megfizetett pénzösszegeket akkor lehet foglalóként értelmezni, ha annak fizetésére a vevő adásvételi szerződésben vállalt kötelezettségeinek megerősítéseként kerül sor.
A foglaló összege alapesetben a vételár összegébe beszámít, annak részét képezi, vagyis a vételárat csökkentő tétel.
Még él a köztudatban az a régi szabály, amelyet ma már nem kell alkalmazni, hogy a foglaló megfizetésének a szerződés aláírásakor kell megtörténnie. A jelenlegi szabályozás már nem így szól. A foglaló lehet akár a harmadik vagy negyedik időpontban és tételként megfizetett összege a vételár teljesítésének. Ugyanakkor a logika azt diktálja, hogy a foglalót a szerződést megkötését követő legrövidebb időszakban fizesse meg a kötelezettséget vállaló fél. Mivel csak ezt követően lehet egy esetleges szerződésszegés során a foglaló jogkövetkezményeit alkalmazni.
A szerződés meghiúsulásáért felelős fél, ha a foglalót ő adta, akkor azt elveszíti, ha pedig azt ő kapta, akkor a kézhez vett összeg kétszeresét köteles visszafizetni.
Gyakori esetek a foglaló elvesztésére
A leggyakoribb eset a vevői oldalon a foglaló elvesztését kiváltó szerződésszegés, ha a vevő nem fizeti meg a vételárat. A gyakorlatban a hitel igénybevételével tervezett vételár megfizetések során sokszor felmerül a kérdés, hogy elveszíti-e a foglalót a vevő akkor, ha a vételárat azért nem tudja teljesíteni, mert a bank nem fogadta el a hitel biztosítására irányuló kérelmét, és banki finanszírozás hiányában képtelen teljesíteni a vételár megfizetésére irányuló kötelezettségét?
A válasz erre a kérdésre az, hogy a vevő saját ügye, hogy milyen pénzügyi forrásokból kívánja finanszírozni a vételárat. Ezért a banki finanszírozás lehetőségének elvesztése alapesetben vevő miatti meghiúsulási ok, vagyis a foglalót elveszíti. Azonban ha az eladó fél együttműködő és kellően nagyvonalú, akkor a felek ettől a szerződésben eltérhetnek. Rögzíthetik, hogy ezért a meghiúsulásért egyik fél sem felel. Tehát a foglaló összege visszajár a szerződés megszűnése során a vevő részére.
A legbiztonságosabb azonban banki finanszírozás esetén az, ha előzetes hitelbírálatot kérsz akár több banktól is. Ezt még azelőtt is megteheted, hogy kiválasztanád a megvásárolandó ingatlant. Így nemcsak az derül majd ki, hogy mekkora összeg áll rendelkezésedre a lakásvásárláshoz, hanem ezzel az információval - miszerint az adott összegre hitelképes vagy- a kezedben a készpénzes vevőkkel is felveheted a versenyt.
Az eladói oldalon a szerződés meghiúsulásához vezető ok lehet a hiányos tájékoztatás az ingatlan lényeges tulajdonságai kapcsán, vagy akár a birtokba adás elmulasztása. Gyakran előforduló eset, hogy az eladó nem tájékoztatja a vevőt arról, hogy
- az építkezés a megfelelő építési engedély nélkül történt,
- nincs használatbavételi engedély, vagy
- elmaradt az ingatlan nyilvántartásban történő épületfeltüntetés.
Ezek az esetek szintén vezethetnek oda, hogy a vevő elállhat az eladói szerződésszegés okán, és alkalmazhatja az eladóval szemben a foglaló jogkövetkezményeit.
Olyan eset is előfordulhat, hogy az adásvételi szerződés azért lehetetlenül el vagy hiúsul meg, mert egy olyan ok következik be, amiért egyik fél sem felelős. Erre az esetre lehet példa, ha egy földrengés miatt az ingatlan, amely az adásvétel tárgyát képezi, összeomlik. Így nyilvánvalóan teljesíthetetlennek válik a lakás átruházása. Ezért egyik fél sem tehető felelőssé. Így a foglaló csupán az egyszeres összegben jár vissza a vevő részére a szerződés megszűnésével kapcsolatos elszámolás során.
Ha a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár.
Mennyit kell foglalóként fizetni?
A foglaló mértéke jellemzően a vételár 10 százaléka, de ez a mérték nincs sehol jogszabály szinten rögzítve. Ettől a felek eltérhetnek akár a vételár nagyságának függvényében. Így ez lehet 5, de akár 30 százaléka is a kikötött vételárnak. Azonban az lényeges megemlíteni, hogy a túlságosan magas arányban meghatározott, úgynevezett túlzott mértékű foglaló összegét a kötelezett, vagyis a foglalót fizetni köteles szerződő fél kérelmére a bíróság mérsékelheti. Ilyen esetben a bíróság a foglalót egy alacsonyabb összegben rendeli csak megfizetni. Vagy a már megfizetett foglaló kapcsán csak az alacsonyabb összeg tekintetében kell az esetleges jogkövetkezményeket alkalmazni.
Bár a foglaló önmagában is egy jelentős szankciónak fogható fel arra az esetre, ha valamelyik fél felróható magatartása miatt az ügylet nem jön létre. Azonban ez nem jelenti azt, hogy a mulasztó félnek csupán ezt az összeget kellene viselnie a másik fél bekövetkezett kárai kapcsán. Az igaz, hogy a foglaló összege csökkenti az esetleges kártérítés vagy kötbér összegét, de az ezen felül a vétkes féllel érvényesíthető kötbér vagy kártérítés továbbra is fennmarad. Ezeket a kötelezettnek meg kell fizetnie. Rögzíthető, hogy a foglaló elvesztése vagy kétszeres visszatérítése a szerződésszegés egyéb következményei alól nem mentesít, ezeket továbbra is érvényesíteni lehet a vétkes féllel szemben.
A bánatpénz egész mást jelent
Gyakori tévhit, hogy a foglalót arra is lehet használni, hogyha a már aláírt szerződést később valamelyik fél mégsem - bármely elfogadható ok nélkül - szeretné teljesíteni, akkor csupán jelzi, hogy a szerződéstől vissza kíván lépni, és tartsa meg nyugodtan a másik fél a foglalót. Ilyen célból ugyanis nem foglalót, hanem bánatpénzt kell kikötni az adásvételi szerződésben. Mert a foglaló nem jelenti azt, hogy a szerződéstől egyoldalúan, megfelelő indok vagy a másik fél lényeges szerződésszegése nélkül el lehet állni.
