A statisztikai, közismertebb néven azonnali értékbecslés az ingatlanok értékének meghatározására szolgáló módszerek egyike, amely 2016 óta szerepel az ingatlanok hitelbiztosítéki értékének meghatározására vonatkozó jogszabályban. Alkalmazására 2021-től van lehetőség, ugyanakkor ez módszer a jelzáloghitelezésben mégsem túl elterjedt. Ennek oka lehet, hogy speciális feltételei miatt nem minden ingatlan értékelésénél lehet alkalmazni. Bemutatjuk a statisztikai értékbecslés feltételeit, összehasonlítjuk a helyszíni értékbecsléssel, valamint elmondjuk azt is, kinek ajánlott így felméretni az ingatlant.
Add meg adataidat és a money.hu partnere, a Money Network Kft. bankfüggetlen szakértője fog hívni téged, aki segít:
- a neked járó támogatások és támogatott hitelek maximális kihasználásában,
- speciális, egyedi kedvezményekkel a törlesztőrészleted csökkentésében,
- az apró betűk értelmezésében,
- a teljes hitelügyintézésben.
Mire szolgál az értékbecslés jelzáloghitel-felvételnél?
Az értékbecslés a hitelfelvétel kötelező eleme az ingatlanfedezetes hiteleknél. Ennek során az ingatlan értékét állapítja meg a bank. A jelzáloghitel-felvételi folyamatnak tehát egyik fontos része a fedezetként bevonandó ingatlan értékbecslése, ami lakásvásárlásnál jellemzően a megvásárolni kívánt lakás vagy ház szokott lenni.
Az ingatlannak az értékbecsléssel megállapított értéke jelentősen befolyásolja a felvehető hitel mértékét. Jogszabály szerint az ingatlan értékének maximum 80 százaléka (egyes esetekben 90 százaléka) lehet a felvett hitel összege. Statisztikai alapú értékbecslés alkalmazásakor az ingatlanérték maximum 60 százalékának megfelelő összeget lehet hitelként felvenni. Tehát az értékbecslés eredménye ugyanúgy fontos mind a hiteligénylők számára, mind pedig a bank számára. Mivel a hitelintézeteknek a biztonságos hitelkihelyezés a célja, így nem fogadnak be olyan fedezetet, amelyet nehezen tudnának értékesíteni az adós fizetésképtelensége esetén.
Mi a különbség az ingatlan hitelbiztosítéki és piaci értéke között?
A hitelbiztosítéki érték egy ingatlannak az óvatos becslés alapján meghatározott értéke. A hitelbiztosítéki érték megállapítása során a hitelező által folyósított kölcsönök hosszú lejáratából származó sajátos kockázatokat, valamint az ingatlannak csak azon tulajdonságait és hozamait veszik figyelembe, amelyek várhatóan a jövőben bármely tulajdonost megilletnek.
A piaci érték az ingatlan szempontjából az a becsült érték, amelyen az ingatlant egy eladni szándékozó eladó megfelelő hirdetés útján egy vásárolni szándékozó vevőnek független ügylet során el tudná adni az értékelés időpontjában (feltételezve, hogy a felek jól értesülten, körültekintően és kényszer nélkül járnak el).
Más élethelyzetekben is hasznos lehet az ingatlan értékbecslése, mint például:
- öröklés esetén, főleg ha több örökös is van, és szóba kerül az örökölt ingatlan eladása,
- válás kapcsán, vagyonmegosztásnál,
- lakáseladás előtt is segíthet az értékbecslés megállapítani a reális eladási árat.
A jelzáloghitelezésben széleskörűen alkalmazott hagyományos, helyszíni szemlén alapuló szakértői értékbecslés menetéről korábbi összefoglalónkból tájékozódhatsz:
Hogyan működik az azonnali avagy statisztikai értékbecslés?
A statisztikai értékbecslés ingatlanokra vonatkozó nagy mennyiségű, széles körű és részletes adatok alapján különböző matematikai, statisztikai modellekkel végzi az ingatlan értékének megállapítását, helyszíni szemle nélkül. Statisztikai módszer csak abban az esetben alkalmazható, ha rendelkezésre áll az elvégzéséhez szükséges számosság és összevethetőség szempontjából is megfelelő adatbázis.
Ez leegyszerűsítve azt jelenti, hogy az adott ingatlan értékét a környékbeli ingatlanok adásvételi adataiból számítja ki a bank, értékbecslő szakember helyszíni bejárása nélkül.
Az ingatlan értékeléséhez 30 napnál nem régebbi tulajdoni lapot szükséges benyújtani, ami alapján az ingatlan beazonosíthatónak és jogilag rendezettnek tekinthető.
Azonnali értékbecslés feltételei új jelzáloghitel esetén
Új hitelkihelyezés céljából történő értékelés esetén a hitelező abban az esetben állapíthatja meg statisztikai alapú értékelési szakvélemény alapján az ingatlan hitelbiztosítéki értékét, ha
- a bank szabályzata tartalmaz rendelkezéseket a statisztikai alapú értékelésre vonatkozóan,
- az ingatlan lakás megnevezéssel nyilvántartott lakóingatlannak minősül,
- az ingatlan Budapesten, megyeszékhelyen, megyei jogú városban vagy budapesti agglomeráció területéhez tartozó településen található,
- a statisztikai alapú értékmegállapítás elvégzését megelőző naptári évben az adott településen (Budapesten adott kerületén belül) sor került legalább tíz ingatlan-adásvételre, melyek fajlagos árukban legfeljebb 30 százalékkal térnek el egymástól (az ingatlanok forgalmi értékadatainak szolgáltatási rendjéről és az adatszolgáltatás igazgatási szolgáltatási díjáról szóló 33/2007. (XII. 23.) PM rendelet szerinti adatszolgáltatás alapján)
- a lakás ingatlan-nyilvántartás szerinti alapterülete legfeljebb 150 m2,
- a felvett hitel nem haladja meg az ingatlan piaci értékének 60 százalékát,
- a statisztikai értékeléshez szükséges felhasznált adatokat az értékelési szakvéleménynek tartalmaznia kell.
Miben tér el a hagyományos helyszíni értékbecsléstől?
A táblázatban mutatjuk az értékbecslések közötti különbségeket:
| Statisztikai értékbecslés | Helyszíni értékbecslés | |
|---|---|---|
| Értékbecslési helyszín | bankban | az értékelt ingatlanban |
| Ár | legtöbbször díjmentes | 30-40 ezer Ft, de sokszor elengedik vagy visszatérítik a bankok |
| Átfutási idő | gyors, azonnali, nincs szükség helyszíni szemlére, a statisztikai adatokból néhány kattintással megállapítható | a banki megrendeléstől a szakvélemény elkészültéig néhány hét is eltelhet |
| Elérhetőség | csak Budapesten, megyeszékhelyen, megyei jogú városban vagy budapesti agglomerációban | országosan bárhol |
| Ingatlantípus | csak lakás | bármilyen ingatlan |
| Ingatlan mérete | legfeljebb 150 m2 | bármekkora méretű |
| Hitel összege a fedezet értékéhez képest | max. az ingatlan piaci értékének 60 százaléka | max. az ingatlan értékének 80 százaléka (10% önerős lakáshiteleknél 90 százaléka) |
A statisztikai értékbecslés előnyei és hátrányai
Előnyök
- Egyszerűbb, gyorsabb, költséghatékonyabb: Az azonnali értékbecslés egyértelmű előnye, hogy egyszerűsíti az ingatlan értékének megállapítását. Amellett, hogy az akár több hétig húzódó, helyszíni szemlét is magában foglaló értékbecslési folyamat helyett a bankban, a számítógép előtt kikalkulálható az ingatlan értéke, még a 30-40 ezer forintos értékbecslési díj is megspórolható. Az egyik lakossági nagybank közleménye szerint a teljes hiteligénylési folyamat akár egy héttel egy héttel gyorsabb és költséghatékonyabb lehet, ha az azonnali értékbecslés által kalkulált ingatlanérték megfelelő, és nincs szükség helyszíni szemlére.
- Igényfelmérésre, előzetes értékmegállapításra is használható: Ha az ingatlan megfelel a statisztikai értékbecslés feltételeinek, az általában díjmentes értékmegállapítást érdemes igénybe venni, különösen annak, aki magasabb önerővel rendelkezik, ezáltal kisebb összegű hitelre van szüksége (az ingatlan értékéhez képest). Ha a statisztikai értékbecslés túl alacsony ingatlanértéket számol, vagy mégis magasabb összegű hitelt szeretnél, ezután kérhetsz egy hagyományos értékbecslést.
Hátrányok
- A hitel-fedezet aránya legfeljebb 60 százalék lehet: A környékbeli ingatlanok adatai alapján történő értékmegállapítás nem teljesen pontos, mivel nem biztos, hogy az értékelt ingatlan minősége teljesen megegyezik azokkal a ingatlanokéval, amelyeket az előző évben eladtak a környéken. Ezzel magyarázható az is, hogy statisztikai értékbecslés alkalmazásával a fedezetül felajánlott ingatlan maximum 60 százalékáig adhatnak forint jelzáloghitelt a bankok. A hagyományos értékbecslésnél ez az arány - az úgynevezett hitelfedezeti mutató - akár 80 százalék is lehet. Így ha az ingatlan értékéhez képest magasabb hitelösszeget szeretnél, akkor érdemes a hagyományos értékbecslésnél maradni.
- 10 százalék önerős lakáshiteleknél nem alkalmazható: 2024-től bizonyos feltételek mellett 10 százalék önerővel is adhatnak hitelt a bankok a feltételeknek megfelelő igénylőknek, ebben az esetben a hitel-fedezet aránya 90 százalékig is felmehet. Ebből adódóan a 10 százalék önerős lakáshitel-felvétel esetén nincs mód a statisztikai értékbecslés alkalmazására.
- Támogatott hiteleknél, támogatásoknál sem alkalmazható: Mind a falusi CSOK, mind pedig a CSOK Plusz jogszabály előírja a helyszíni szemlét az értékbecslési szakvélemény elkészítéséhez.
Hitelkiváltás, adósságrendezés esetén is alkalmazható
Adósságrendezés vagy hitelkiváltás esetén szélesebb körben és enyhébb feltételekkel lehet felhasználni a statisztikai értékbecslést. Ebben az esetben a bank akkor állapíthatja meg statisztikai alapú értékeléssel más pénzügyi intézmény által vagy megbízásából készített – 90 napnál régebbi – értékelési szakvélemény alapján az ingatlan hitelbiztosítéki értékét, ha
- a bank szabályzata tartalmaz rendelkezéseket a statisztikai alapú értékelésre vonatkozóan,
- az ingatlan lakóingatlannak minősül,
- az ingatlan a statisztikai alapú értékmegállapítás elvégzésének időpontjában olyan településen található, amely
- a Központi Statisztikai Hivatal közigazgatási helynévkönyve alapján városnak minősül, vagy
- a budapesti agglomeráció egyik települése, vagy
- a Balaton kiemelt üdülőkörzetéhez tartozó településnek minősül (Magyarország és egyes kiemelt térségeinek területrendezési tervéről szóló 2018. évi CXXXIX. törvény alapján), és az adott településen az előző egy évben az ingatlanok forgalmi értékadatainak szolgáltatási rendjéről és az adatszolgáltatás igazgatási szolgáltatási díjáról szóló 33/2007. (XII. 23.) PM rendelet szerinti adatszolgáltatás alapján az adott településen legalább 5 ingatlan-adásvételre sor került,
- a statisztikai értékeléshez szükséges adatokat az értékelési szakvélemény tartalmazza,
- az értékelési szakvélemény és mellékletei elektronikus adathordozón a bank rendelkezésére állnak.
Kiknek lehet hasznos statisztikai értékbecslést kérni?
A statisztikai értékbecslés nem ugyanaz tehát, mint a hivatalos, helyszíni ingatlanértékelés. Az utóbbit a bank által felkért független szakértők végzik helyszíni szemle keretében. . A statisztikai alapú értékelést a bankban kalkulálják ki, ezért olcsóbb és gyorsabb ugyan, de esetenként kevésbé pontos.
Azok számára viszont kétségtelenül hasznos, akik olyan frekventált helyen (főváros, nagyvárosok, fővárosi agglomeráció) található ingatlan értékbecslését kérik, amely hasonló a környéken található többi ingatlanhoz. Így lehet ugyanis pontos értékmegállapítást kapni az értékbecslés alapjául szolgáló statisztikai adatokból. Ugyanakkor a megállapított ingatlanérték maximum 60 százaléka vehető fel hitelként, vagyis magas önerővel kell rendelkezni az ingatlan vásárláshoz. Amennyiben viszont a saját erővel nincsen probléma, akkor a gyorsabb ügyintézés miatt megéri ezt a megoldást választani.
