A 2024. január elsejétől kedvező otthonteremtési lehetőségeket kínáló CSOK Plusz lakásvásárláshoz, építkezéshez, bővítéshez egyaránt igénybe vehető. Mindhárom lakáscél esetén alapfeltétel, hogy a támogatott ingatlan megfeleljen a CSOK Plusz rendelet által előírt követelményeknek. Mutatjuk, melyek ezek az előírások!
A legfőbb feltétel a lakhatásra alkalmasság
CSOK Plusz hitellel azok az ingatlanok finanszírozhatók, melyek az ingatlan-nyilvántartásban - fő rendeltetés szerint - lakóházként vagy lakásként vannak nyilvántartva, továbbá tanya, vagy birtokközpont megnevezéssel nyilvántartott ingatlan lakáscélú épületei is megfelelőek a hozzá tartozó földrészlettel.
Az egyik legfontosabb előírás, hogy a célingatlan – az ingatlan-értékbecslési szakvélemény alapján – a lakhatási igények kielégítésére alkalmas legyen, a lakhatás feltételeinek megfeleljen.
Ezt a követelményt a bank a CSOK Plusz kérelem elbírálása során helyszíni szemle keretében, szemrevételezéssel vizsgálja. Ha ennek során azt állapítja meg a pénzintézet, hogy a lakás a lakhatási igények kielégítésére nem alkalmas, akkor a bank felé műszaki szakértői szakvéleménnyel igazolhatjátok ennek ellenkezőjét. Az igazolás megléte esetén a lakhatási igények kielégítésére való alkalmatlanságra hivatkozva a hitelintézet nem utasíthatja el a CSOK Plusz kérelmet.
A banki értékbecslő által végzett helyszíni szemle megtörténtekor is teljesülnie kell a lakás lakhatóságával kapcsolatos feltételeknek (ivóvízellátás, egyedi fűtési mód). Ha tehát a támogatott ingatlant szeretnétek felújítani és az eladó hozzájárulásával a lakás felújítását már a tulajdonba kerülés előtt megkezditek, akkor ügyelnetek kell a fentiek teljesülésére. Amennyiben ugyanis az értékbecslő helyszíni szemléjekor nem teljesül az ivóvízellátásra vagy egyedi fűtésre vonatkozó előírás, a lakás nem fog megfelelni a lakhatási feltételeknek és a hitelintézet elutasítja a CSOK Plusz kérelmeteket.
CSOK Plusz igénybevétele esetén az ingatlannak rendelkeznie kell legalább:
- 12 négyzetmétert meghaladó alapterületű lakószobával és főzőhelyiséggel – ennek hiányában további, legalább 4 négyzetméter alapterületű, a főzést lehetővé tevő, önálló szellőzésű lakótérrel, térbővülettel –, továbbá fürdőhelyiséggel és WC-vel,
- közműves villamosenergia-szolgáltatással,
- egyedi fűtési móddal,
- közműves szennyvízelvezetéssel, vagy ha nincs a településen (településrészen) közműves szennyvízelvezetés, akkor a szennyvíz tisztítása és elhelyezése egyedi szennyvízkezelő berendezéssel vagy tisztítómezővel ellátott oldómedencés műtárggyal vagy időszakos tárolása egyedi, zárt szennyvíztárolóban történik, és
- közműves ivóvíz-szolgáltatással, vagy ha a településen (településrészen) nincs közműves ivóvíz-szolgáltatás, akkor a telken ivóvíz minőségű vizet szolgáltató kút van.
Hasznos alapterületre vonatkozó előírás
A CSOK Plusz kormányrendelet meghatározza a célingatlannal szemben elvárt minimális hasznos alapterületet. Különbséget tesz azonban az alapján, hogy lakást vagy egylakásos lakóingatlant szeretnétek finanszírozni. Az elvárt hasznos alapterület nagyságát az is befolyásolja, hogy hány gyermek után igénylitek a támogatott hitelt. (Jogosultsági feltétel, hogy legalább egy gyermeket vállaljatok, a gyermekszám meghatározásába azonban a már meglévő gyermekek is beleszámítanak.)
Lakás esetén elvárt minimum hasznos alapterület:
- egy gyermek után igényelt CSOK Plusz esetén legalább 40 m2,
- két gyermek után igényelt CSOK Plusz esetén legalább 50 m2,
- három vagy több gyermek után igényelt CSOK Plusz esetén legalább 60 m2
Egylakásos lakóépület esetén elvárt minimum hasznos alapterület:
- egy gyermek után igényelt CSOK Plusz esetén legalább 70 m2
- két gyermek után igényelt CSOK Plusz setén legalább 80 m2
- három vagy több gyermek után igényelt CSOK Plusz esetén legalább 90 m2
Egylakásos lakóépület fogalma: a tulajdoni formától függetlenül olyan
- szabadon álló, oldalhatáron álló, zártsorú beépítési móddal vagy a telken meglévő épülethez csatlakozó módon épített egy lakást magába foglaló lakóépület, amely önálló tető- és épületszerkezettel és a terepszintről közvetlen bejárattal rendelkezik, vagy
- ikerház, sorház vagy láncház, amelyben a CSOK-kal érintett lakás önálló tető- és épületszerkezettel és a terepszinttől közvetlen bejárattal rendelkezik.
A hasznos alapterületbe a lakáson belül közvetlenül megközelíthető, következő helyiségek alapterületének összege számít bele:
- előszoba, közlekedő,
- nappali,
- hálószoba,
- étkező,
- konyha, étkezőkonyha,
- fürdőszoba,
- WC,
- kamra, tároló,
- gardrób,
- mosókonyha,
- kazánhelyiség és
- egyéb fűthető helyiség, ide nem értve a gépjárműtárolót és a pinceszinti helyiséget
Ha lakás bővítésére igénylitek a CSOK Plusz kölcsönt, akkor a hasznos alapterületre vonatkozó előírást legkésőbb a bővítés elvégzését követően kell teljesíteni.
Bővítésnek minősül a lakás függőleges (emeletráépítés, tetőtérbeépítés) és/vagy vízszintes irányú (hozzáépítés) hasznos alapterületének legalább egy 12 m2-es lakószobával történő növelése érdekében végzett építési tevékenység, ideértve az építmény térfogatnövelésével nem járó tetőtér-beépítést, valamint az emelet-ráépítést is
A meglévő épület, épületrész vagy építmény átalakítása nem minősül a lakás bővítésének!
Az egyes helyiségekkel szembeni elvárás
CSOK Plusz igénybevételével finanszírozni kívánt lakóingatlan esetén feltétel, hogy az egyes helyiségek a lakáson belül közvetlenül megközelíthetőek legyenek. Régebbi építésű családi házak esetén előfordul, hogy egy-egy helyiség - jellemzően a konyha - nem a főépületben kapott helyet, hanem a lakóépületen kívül található teraszról vagy az udvarról külön bejárattal közelíthető meg. Az ilyen, kizárólag nyári konyhával rendelkező lakások, nem finanszírozhatók CSOK Plusszal, amennyiben a főépületben nincs konyha.
Feltétel továbbá, hogy a lakás helyiségeiben megfelelő (hideg, meleg) burkolat legyen.
Elfogadható fűtési módok CSOK Pluszos ingatlannál
A központi fűtésen kívül - mint egyedi fűtési mód - elfogadható a helyiségenkénti fűtés is abban az esetben, ha a a fűtőberendezés a lakás elválaszthatatlan részét képezi, vagyis felszerelt, beépített a fűtés. . Közvetlen hőleadó berendezés a szobákban és a fürdőszobában elvárás.
Az alábbi fűtési módok egyikével kell rendelkezni a megvásárolni kívánt ingatlannak:
- központi fűtés (radiátorral, padló-, fal-, vagy mennyezet fűtéssel)
- falra felszerelt infrapanel (hálózatra kötve, vagy konnektorba dugva)
- falra felszerelt fűtőpanel
- fali hősugárzó
- fűtéscső (táv, házközponti-, és tömbfűtésnél);
- csőregiszter
A nem állandó jelleggel beszerelt, mobil fűtőberendezés, valamint a kéménybekötéssel működő fűtőberendezés kéménybekötés nélkül nem megfelelő. Ilyen például:
- olajradiátor
- mobil hősugárzó
- falra rögzített mobil hősugárzó
- kályha kandalló, sparhelt, amely nem rendelkezik kéménybekötéssel
- nem épületszerkezethez rögzített fűtőtest
CSOK Plusszal történő ingatlanvásárlás esetén győződjetek meg arról, hogy a fürdőszoba is rendelkezik megfelelő fűtési móddal. Ha nem, akkor megoldás lehet, hogy még a banki értékbecslő helyszíni szemléjét megelőzően kialakítjátok a megfelelő fűtést, ami falra rögzített, elektromos törölközőszárító is lehet.
Működő áramhálózatra van szükség
A közműves villamosenergia-szolgáltatás kapcsán követelmény, hogy a banki helyszíni szemle időpontjában működő áramhálózat legyen az ingatlanban.. Nem elegendő, ha az ingatlanba be van vezetve az áram, de az átmenetileg le van kötve a hálózatról.
Lehet tégla, könnyűszerkezetes vagy vegyes falazatú is a CSOK Pluszos ingatlan
A CSOK Pluszos ingatlannal szemben szerkezeti megkötést nem tartalmaz a vonatkozó kormányrendelet. Tégla, könnyűszerkezet, vegyes falazat egyaránt elfogadható, ha az ingatlan a lakhatási igények kielégítésére alkalmas és teljes körű vagyonbiztosítás köthető rá. A könnyűszerkezetes, a vályog, illetve vályoggal vegyes falazatú ingatlanok esetén az értékbecslő kiemelten ellenőrzi a műszaki tartalmat és állapotot. Vályogház esetén szintén kiemelt szerepe van a csapadékvíz elvezetésének és a vízszigetelésnek.
Mit jelent az, hogy csak jogilag rendezett ingatlanra igényelhető CSOK plusz?
A CSOK Plusz hitel fedezeteként kizárólag Magyarország területén lévő, önállóan forgalomképes olyan lakóingatlan szolgálhat, amely hosszú távon értékálló.
Használt ingatlan esetén fontos, hogy rendelkezzen használatbavételi engedéllyel (hatósági bizonyítvány a használatbavétel tudomásulvételi eljárásról/ használatbavétel tudomásulvételét igazoló hatósági bizonyítvány) vagy építési jellegű hiteleknél azt kapjon.
Amennyiben új lakásvásárlásra szeretnétek felhasználni a CSOK Pluszt, az alábbi feltételeket kell figyelembe venni:
- a használatbavételi engedély 2016. január elsején vagy azt követően került kiállításra,
- a lakást gazdálkodó szervezet vagy befektetési alap természetes személy részére való értékesítés céljára építi vagy építette, és
- a lakást első ízben, természetes személyek részére értékesítik.
Ha vásárlás esetén az új lakás a kérelem benyújtásakor még nem rendelkezik használatbavételi engedéllyel, akkor fontos, hogy az érvényben lévő építési dokumentáció (építési engedély, egyszerű bejelentés, stb.) nem lehet 2016. január 1. előtti.
CSOK Plusz igénybevételével olyan lakóingatlan építhető, amely 2016. január 1-jén vagy azt követően kiállított:
- építési engedéllyel vagy
- az egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenység bejelentésének megtörténtét az építésügyi hatósági engedélyezési eljárást támogató elektronikus dokumentációs rendszer által előállított igazoló dokumentummal
rendelkezik.
Építés esetén az az ingatlan minősülhet újnak, melyet az alapozási munkáktól kezdődően – kivéve, ha a meglévő alap szakértői vélemény alapján felhasználható – újonnan építenek.
Használt lakóház CSOK Plusszal történő finanszírozása esetén lényeges, hogy az ingatlan tényleges (fizikai) helyzete és telekkönyvi státusza összhangban legyen. Ha például a célingatlan tulajdoni lapján “gazdasági épület” megnevezés szerepel, az nem finanszírozható CSOK Plusszal akkor sem, ha az épület ténylegesen lakóépületként funkcionál.
Ugyancsak fontos szerepet tölt be a térképmásolat. Ha olyan helyiség nincs feltüntetve a térképmásolaton, amely a lakóingatlan elválaszthatatlan részét képezi - például később hozzáépített terasz vagy kazánház -, akkor ez problémát jelenthet CSOK Plusz igénylésnél. Megoldás ebben az esetben a hiányzó helyiség térképmásolaton való feltüntetése lehet, amely földmérő segítségével végezhető el.
Osztatlan közös tulajdonra is felvehető a CSOK Plusz
A CSOK Plusz igénybe vehető több lakásból álló osztatlan közös tulajdonú ingatlan esetén is. Jogosultsági feltétel a támogatott személyek tulajdonszerzése. Osztatlan közös tulajdon esetén a támogatott személyek kizárólagos használati jogának fennállásával igazolható a tulajdonszerzés, amihez használati megosztási szerződés benyújtása szükséges.
Az ingatlan vételárára, bekerülési költségére vonatkozó korlátozás
CSOK Plusz igénylése esetén bekerülési költség szempontjából is megfelelőnek kell lennie a támogatott ingatlannak. Ez azt jelenti, hogy a lakás vételára vagy bekerülési költsége, vásárlással egybekötött bővítés esetén a vételár és a bekerülési költség együttesen nem haladhatja meg
- első közös lakásszerzők esetén a 80 000 000 forintot, vagy
- az előző ponton kívüli esetben a 150 000 000 forintot,
azzal, hogy lakás vásárlása esetén annak vételára legfeljebb 20 százalékkal térhet el a bank által megállapított forgalmi értéktől. Ha nem az első közös lakásotokat szerzitek, akkor a vételárnak meg kell haladnia a másik, a CSOK Plusz kérelem benyújtása időpontjában meglévő közös tulajdonú lakásotok – több közös lakás esetén a közös lakóhelyetekként utoljára bejelentett lakásotok – tulajdoni hányadának forgalmi értékét, vagy az azt megelőző 2 éven belül utoljára elidegenített közös tulajdonú lakásotok eladási árából a tulajdoni hányadotokra eső rész összegét.
Előzetes értékbecsléssel biztosra mehetsz
Az értékbecslő, ingatlanvagyon-értékelő szakember által végzett előzetes értékbecslés segít pontosan meghatározni az ingatlan aktuális értékét, vagyis elkerülhető a túlértékelés. Az értékbecslés segítségével ugyanakkor reális képet kapsz az ingatlanról, felmérhetők annak hiányosságai és ezáltal az azzal járó költségeket is könnyebb lesz megbecsülni.
Az előzetes értékbecslés tehát rendkívül fontos lépés, különösen akkor, ha CSOK Plusz segítségével tervezed az ingatlanvásárlást. A kamattámogatott hitellel finanszírozott ingatlannak ugyanis számos feltételnek meg kell felelnie, és könnyen elutasíthatja a bank az igénylést, ha a kiszemelt ingatlan nem teljesíti a jogszabályban szereplő részletes kritériumokat.
