Gyakran lehet találkozni a piacon olyan ingatlannal, amelyet elidegenítési és terhelési tilalom terhel. De mit is jelent ez a jogi kifejezés? Hogyan lehet értékesíteni az ilyen tilalommal terhelt ingatlant?
Add meg adataidat és a money.hu partnere, a Money Network Kft. bankfüggetlen szakértője fog hívni téged, aki segít:
- a neked járó támogatások és támogatott hitelek maximális kihasználásában,
- speciális, egyedi kedvezményekkel a törlesztőrészleted csökkentésében,
- az apró betűk értelmezésében,
- a teljes hitelügyintézésben.
Cikkünkben körbejárjuk hogyan jöhet létre ez a jogintézmény, valamint bemutatjuk azt is, hogy miként lehet mégis eladni például egy támogatással vagy kamattámogatott hitellel vásárolt, ezáltal tilalommal terhelt ingatlant.
Mit is jelent az elidegenítési és terhelési tilalom?
A jogintézményt a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény 5. könyvében találhatjuk meg. Kizárólag tulajdonjog tárgyára vonatkozó jog biztosítása érdekében jöhet létre, tehát egy biztosítéki jogról beszélhetünk. Ez azt jelenti, hogy önmagában, öncélúan nem alapítható.
Ez azért is fontos, mert az elidegenítési és terhelési tilalom korlátozza az ingatlan szabad átruházását.
A hétköznapokban leggyakrabban előforduló példa, hogy a hitelintézet javára bejegyzett jelzálogjog vagy önálló zálogjog biztosítására kerül megalapításra.
Az elidegenítési és terhelési tilalom nem csak ingatlanon alapítható, azonban amennyiben ingatlanon kerül megalapításra, akkor azt az ingatlan-nyilvántartásba be kell jegyeztetni, így az a tulajdoni lapon feltüntetésre kerül és mindenki számára megismerhetővé válik.
Ezt a jogot a tulajdoni lap harmadik részén, a terheknél találhatjuk és minden esetben megjelölésre kerül a jog jogosultja.
Mely módokon jöhet létre az elidegenítési és terhelési tilalom?
A leggyakoribb módja, a felek megállapodása, azaz a szerződéskötés. Aki már kötött fedezet nyújtása mellett hitelintézettel kölcsönszerződést, annak ismert lehet, hogy a zálogszerződésben nem csak a jelzálogjog/önálló zálogjog bejegyzésében állapodnak meg a felek, hanem abban is, hogy ezen jog biztosítására az ingatlan-nyilvántartásba az elidegenítési és terhelési tilalom is feltüntetésre kerül, melynek jogosultja a hitelintézet lesz.
Másik lehetőség, hogy jogszabály alapján vagy bírósági határozattal kerül megalapításra az elidegenítési és terhelési tilalom.
A jogintézmény nevéből is adódik, hogy ez egy korlátozási jog. Az ingatlan tulajdonosát korlátozza abban, hogy szabadon rendelkezzen a tulajdonával. A korlátozás azonban nem tart örökké.
Hogyan szűnhet meg az elidegenítési és terhelési tilalom?
Alapvetően amennyiben a biztosított jog megszűnik, akkor az ezt szolgáló elidegenítési és terhelési tilalom is megszűnik. Ez gyakorlatban annyit jelent, maradva a hitelintézeti kölcsönszerződési példánál, hogy amennyiben kifizetik a kölcsön összegét, akkor a biztosítéki jogok (jelzálogjog/önálló zálogjog, elidegenítési és terhelési tilalom) is megszűnnek. Támogatások kapcsán pedig amennyiben a kormányrendeletben szereplő feltételek teljesültek és a meghatározott időkorlát lejárt, akkor a tilalom is törlésre kerül.
Másik esete lehet, ha a jogosult lemond a jogáról, ez azonban a gyakorlatban elenyésző.
Hogyan adhatom el mégis a tilalommal bejegyzett lakásomat?
Fontos, hogy a bejegyzett korlátozási jog mellett annak nincs akadálya, hogy az ingatlant megvásárlásra meghirdessék. Azonban az adásvételi szerződéssel történő tulajdonjog átruházáshoz mindenképpen szükséges a jog jogosultjának a hozzájárulása. A jogosult hozzájárulása nélkül az ingatlan-nyilvántartásba az új tulajdonos tulajdonjoga nem jegyezhető be. Az elidegenítési és terhelési tilalomnál az a legfontosabb, hogy a tulajdonjog átruházásra vonatkozó adásvételi szerződés megfelelő tartalommal készüljön el és a korlátozási jog jogosultja a szükséges hozzájárulást megadja.
Vagyis ha például egy banki jelzálogjog biztosítására van elidegenítési és terhelési tilalom bejegyezve az ingatlan tulajdoni lapjára, akkor az adásvételhez kell a bank hozzájáruló nyilatkozata.
Így adható el a CSOK-kal, CSOK Plusszal vásárolt ingatlan
A CSOK Plusz a valóságban egy kamattámogatott hitelt takar. Az állam által nyújtott kamattámogatásra tekintettel speciális feltételeknek kell megfelelni a jogosultsághoz. A hitel biztosítására az állam javára jelzálogjog, illetve elidegenítési és terhelési tilalom kerül bejegyzésre az érintett ingatlanra.
Ez a teher egészen a hitel teljesítéséig fennáll.
A korábbi városi CSOK esetében és a preferált településeken elérhető Falusi CSOK-nál vissza nem térítendő támogatási összegről beszélhetünk, melyek vonatkozásában szintén a támogatás összegéig jelzálogjog és elidegenítési és terhelési tilalom kerül bejegyzésre az érintett ingatlanra. A CSOK támogatás kapcsán azonban a támogatásra vonatkozó kormányrendeletben meghatározásra került, hogy ezen teher 10 évig áll fenn. A 10. év leteltét követően a teher töröltethető. Tehát pénzügyi teljesítés nem társul a teher törléséhez, ez esetben a kormányrendeletben meghatározott feltételeket - mint például a támogatással megvásárolt ingatlanban kell életvitelszerűen 10 évig élni - szükséges teljesíteni.
A fentiek azonban nem jelentik azt, hogy a CSOK Plusz és a CSOK igénybevétele esetén nem lehetséges az ingatlan értékesítése. Természetesen lehetséges az eladás, de ehhez szükséges a rájuk vonatkozó kormányrendeletben meghatározottaknak történő megfelelés.
Nézzünk néhány példát arra, amikor felmerül az ingatlan eladása.
- Az egyik és talán a leggyakoribb eset, hogy a támogatás/kamattámogatott hitel felvételét követően a házastársak elválnak. Ha a válás során a felek a vagyonmegosztást úgy rendezik, hogy a támogatással/kamattámogatott hitellel vásárolt ingatlan az egyik házastárs kizárólagos tulajdonába kerül, akkor az érintett ingatlanra a vagyonmegosztást a Magyar Állam engedélye nélkül nem lehetséges átvezetni az ingatlan-nyilvántartásban. Ez esetben ugyanis a feleknek szükséges a hitelintézetnél kérelmezni a családi otthonteremtési kedvezmény igénybevételéről szóló szerződés módosítását, vagy a hitelszerződés módosítását. A módosításról a kormányhivatalt a hitelintézet értesíti, akinek hozzá kell járulnia a módosításhoz. A módosítást követően annak a félnek, aki átruházza a tulajdonjogát és ezáltal a támogatási szerződésben már nem szerepel, kérelmet szükséges előterjesztenie a kormányhivatalnál, melyben a mentesülés megállapítását kéri. Ezt követően a kormányhivatal határozatot hoz és megállapítja, hogy a fél mentesül a visszafizetési kötelezettsége alól. Továbbá megküldi a tulajdonjogot szerző volt házastárs tulajdonjogának bejegyzéséhez szolgáló nyilatkozatot.
- A másik leggyakoribb eset, amikor a CSOK támogatás fennállása alatt (10 év), vagy a kamattámogatott kölcsön összeg visszafizetése előtt bármely okból eladni kényszerül a tulajdonos az ingatlant. Az eladás nem jelenti azt feltétlenül, hogy vissza kell fizetni a kapott támogatást. Hiszen lehetőség van az egyik ingatlanról a másik ingatlanra átvinni azt.
Arra azonban érdemes odafigyelni, hogy támogatással/kamattámogatott hitellel vásárolt új építésű ingatlan esetén 5 évnek el kell tennie ahhoz, hogy használt ingatlant vásároljunk.
Amennyiben az eladástól számított 60 napon belül már megvan a kiszemelt ,,új” ingatlan, a kormányhivatal intézkedik a kamattámogatás, illetve a gyermekvállalási támogatás visszafizetését biztosító jelzálogjog, valamint elidegenítési és terhelési tilalom ingatlan-nyilvántartásba történő új lakásra való átjegyzéséről.
Természetesen akkor sincsen baj, ha még nincs meg az ,,új” ingatlan, vagy esetleg építkezésbe kezdenénk és a felépítendő ingatlanra 60 napon belül még nem lehet átjegyezni a terheket. Ekkor ugyanis a kormányrendelet értelmében a támogatott személyeknek az igénybe vett kamattámogatás, illetve gyermekvállalási támogatás összegét úgynevezett letéti számlára kell befizetniük. Ilyenkor a visszafizetéssel kapcsolatos kötelezettség felfüggesztésre kerül, vásárlási szándék esetén 1 évre, építési szándék esetén pedig 3 évre.
A blogcikk szerzője dr. Szoboszlai Anita ügyvéd, az ÜgyvédHázak országos ügyvédi ingatlanközvetítő hálózat tagja.
