Az ingatlanajándékozás Magyarországon egy gyakran választott módszer a vagyonátvitelre, leginkább családtagok között kerül rá sor. Az ajándékozás során az ingatlan tulajdonosa önként és térítésmentesen ruházza át az ingatlant egy másik személyre. A cikkben kitérünk az ajándékozás menetére, az ajándékozási szerződés tartalmi követelményeire és az ajándékozással járó költségekre, adókötelezettségekre is.
Add meg adataidat és a money.hu partnere, a Money Network Kft. bankfüggetlen szakértője fog hívni téged, aki segít:
- a neked járó támogatások és támogatott hitelek maximális kihasználásában,
- speciális, egyedi kedvezményekkel a törlesztőrészleted csökkentésében,
- az apró betűk értelmezésében,
- a teljes hitelügyintézésben.
Az ajándékozás szabályai
Az ingatlan ajándékozását Magyarországon a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) szabályozza. A törvény pontosan meghatározza az ajándékozás feltételeit és követelményeit.
Ingatlan ajándékozáskor fontos, hogy a megajándékozott elfogadja az ajándékot, és ezt aláírásával is igazolja.
Csak az ajándékozhatja el az ingatlant, aki tulajdonosként szerepel a tulajdoni lapon, így ha a házastársak közül csak az egyik szerepel az okiraton, akkor a másik nem járhat el az ingatlan ügyében.
A földhivatali tulajdonjog bejegyzéshez mindenképp szükség van egy közjegyző vagy ügyvéd előtt megkötött ajándékozási szerződésre.
Ajándékozási szerződés
Az ajándékozási szerződésekre más szabályok vonatkoznak, mint az adásvételekre, tekintettel arra, hogy az ajándékozás leglényegesebb eleme az ingyenesség.
Formai és tartalmi követelményeit tekintve az adásvételi szerződésre irányadó előírásokat kell alkalmazni, tehát az ajándékozási szerződés alapján az ajándékozó ugyancsak a dolog tulajdonjogának átruházására, míg a megajándékozott a dolog átvételére köteles, azonban ez az adásvételhez képest ingyenesen, és nem visszterhesen történik.
Ajándékozási szerződésnek a következőket kell tartalmaznia:
- az ingatlan tulajdoni lapjáról származó adatokat: a pontos címet, az esetlegesen bejegyzett haszonélvezeti jogot, több tulajdonos esetén a tulajdoni hányadot;
- az ajándékozó és a megajándékozott adatait;
- fennálló illetékmentességet;
- a hatályba lépés időbeli feltételét (pl. halál esetére vagy nagykorúvá válásra vonatkozó ajándékozásnál).
Lényeges, hogy
- a szerződést írásba kell foglalni, valamint a tulajdonjog átruházásán felül lényeges elem a dolog birtokának átruházása is.
- Az adásvételhez hasonlóan a tulajdonjog az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéssel jön létre.
Fontos kiemelni, hogy amíg ezekre nem került sor, addig a teljesítést az ajándékozó megtagadhatja abban az esetben, ha bizonyítja, hogy a saját körülményeiben a szerződés megkötése után, vagy a megajándékozotthoz fűződő viszonyában olyan lényeges változás állt be, amely alapján tőle nem várható el a szerződés teljesítése változatlan feltételekkel.
Ilyen eset például az ajándékozó vagyoni helyzetének romlása, vagy a bizalom, tisztelet elvesztése a megajándékozott iránt.
Az ajándékozás költségei
Az ingatlan ajándékozásának és az ajándékozási szerződés megkötésének többféle költsége is lehet:
- illeték: a lakóingatlanok esetében 9%, az egyéb ingatlanoknál (pl. garázs, telek) pedig 18% illetékfizetési kötelezettség áll fenn, ha nem az ajándékozó egyenesági rokona (nagyszülő, szülő, gyermek), házastársa vagy testvére kapja az ingatlant.
- közjegyzői vagy ügyvédi munkadíj
- földhivatali eljárás és a tulajdoni lap költsége
Mivel jövedelem egyik fél számára sem keletkezik az ajándékozás során, így személyi jövedelemadót (szja) sem kell fizetni, kivéve ha a megajándékozott fél 5 éven belül eladja az ingatlant és nyereséget realizál rajta. Az szja mértéke ilyenkor attól is függ, hogy mennyi idő után adott túl az ingatlanon.
Ajándékozás családon belül
Ajándékozásra leggyakrabban családtagok között kerül sor, ám illetékfizetés tekintetében különbség áll fenn az egyenesági és az oldalági rokonok között.
Kiskorú ajándékozott esetében a szülő vagy a törvényes gondviselő hitelesíti a szerződést. Ugyanakkor a visszaélések miatt a kiskorú gyermek csak gyámhatósági jóváhagyással ajándékozhatja tovább az ingatlant bárkinek.
Halál esetére szóló ajándékozás
Ingatlan esetében az ajándékozási szerződésnél az ajándékozott, vagyis aki az ingatlant kapja, a hagyatéki eljárás terheit nem viseli, viszont az ajándékozó még haszonélvezeti jogot gyakorolhat igény esetén az ingatlanon a hatálybalépés előtt.
A végrendelethez képest – ami egyoldalúan visszavonható – a halál esetére szóló ajándékozást közös megegyezéssel lehet módosítani vagy megszüntethetni.
Mikor illetékmentes az ingatlan ajándékozás?
Ha az ajándékozó a megajándékozott egyenesági rokona (nagyszülő, szülő, gyermek), házastársa, testvére, akkor a megajándékozottnak nem kell ajándékozási illetéket fizetni. Az említett kör minden esetben mentesül az illetékfizetési kötelezettség alól.
Kötelesek illetéket fizetni ajándékozáskor az oldalági rokonok, távoli hozzátartozók:
- az unokatestvérek,
- az élettársak,
- a keresztszülők,
- és a nagybácsik, nagynénik is.
Ajándékozási illeték mértéke
Az ajándékozási illeték mértéke az ajándék tiszta értékének 18 százaléka. Az ajándék tiszta értéke úgy kapható meg, ha a forgalmi értéket csökkentjük az ajándékot terhelő adósság és az egyéb terhek értékének egy-egy megajándékozottra eső részével. A vagyonszerző a forgalmi értékről nyilatkozhat, de a forgalmi értéket a NAV állapítja meg.
Az ajándékozási illetéket az a vármegyei vagy fővárosi adóigazgatóság szabja ki, amelynek illetékességi területén az ajándékozott ingatlan található.
Lakástulajdon, valamint lakástulajdonhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog esetében az ajándékozási illeték mértéke 9 százalék. Az olyan egyéb ingatlantípusoknál, mint a garázs vagy a telek, 18% illetékfizetési kötelezettség áll fenn.
Hogyan kell bejelenteni az ajándékot?
Az ingatlan tulajdonjogának, vagyoni értékű jogának megszerzését a kormányhivatalnál kell bejelenteni az azt tartalmazó ajándékozási szerződés, okirat és a NAV erre a célra rendszeresített nyomtatvány (B400-as adatlap) benyújtásával, az ingatlan-nyilvántartási bejegyzési kérelemmel egyidejűleg. Az illeték kiszabásához a kormányhivatal küldi meg a szerződést NAV-hoz.
A vagyonszerzéssel kapcsolatos bejelentés elmulasztásakor mulasztási bírságot kell fizetni attól függetlenül, hogy van-e illetékfizetési kötelezettséged. A mulasztási bírság összege magánszemély esetén 200 ezer, míg más adózó esetén 500 ezer forintig terjedhet.
Milyen határidővel kell megfizetni az ajándékozási illetéket?
A kormányhivataltól megkapott ajándékozási szerződés alapján a NAV kiszámítja az ajándékozási illetéket, amiről a megajándékozottnak fizetési meghagyást küld. Az ajándékozási illeték megfizetésére 30 nap áll rendelkezésre a NAV fizetési meghagyásának kézhezvételétől számítva. Az illetéket a fizetési meghagyáson szereplő számlaszámra kell megfizetni.
Ha 30 nap alatt nem fizeted be, akkor a késedelmi pótlék minden naptári nap után az érvényes jegybanki alapkamat 5 százalékponttal növelt mértékének 365-öd része. A NAV az 5000 forintot el nem érő késedelmi pótlékot nem írja elő.
További illetékmentességi esetek
- Termőföldet csak közeli hozzátartozóknak, valamint a helyi önkormányzatnak, az államnak vagy egyháznak lehet ajándékozni, illetékmentesen.
- Mentesül az illetékfizetési kötelezettség alól telektulajdon esetében a megajándékozott, ha az ingatlanon 4 éven belül lakóházat épít.
- A közhasznú alapítványok nem kötelesek illetéket fizetni, amennyiben az ingatlanajándékozást megelőző adóévben folytatott vállalkozási tevékenységükből származó jövedelmük után nem keletkezett társaságiadó-fizetési kötelezettségük.
Nem tárgya az ajándékozási illetéknek
- a NAV-hoz bizalmi vagyonkezelőként bejelentett személynek, szervezetnek a vagyonszerzése,
- a vagyonkezelő alapítványnak a bizalmi vagyonkezelési szerződés szerinti vagyonszerzése, valamint a vagyonkezelő alapítványokról szóló törvényben meghatározott alapítói vagyonrendelés – ideértve azt a vagyonszerzést is, amely vagyonkezelői tisztség jogutódlásaként történik.
A vagyonkezelő alapítványnak nem minősülő bizalmi vagyonkezelő kedvezményezettkénti vagyonszerzése után viszont ajándékozási illetéket kell fizetni.
Az ajándék visszakövetelése
Az ajándékozó jogosult az ajándék visszakövetelésére a teljesítés megtagadása mellett abban az esetben, ha a létfenntartása érdekében szüksége van az ajándékra.
Ezt a szerződéskötést követően beálló változások miatt, vagy abban az esetben követelheti, ha a megajándékozott vagy a vele együtt élő hozzátartozója az ajándékozó vagy közeli hozzátartozója rovására súlyos jogsértést követett el, de alapja lehet a visszakövetelésnek a felek által ismert feltevés meghiúsulása is.
Lényeges kiemelni, hogy a visszakövetelés sem működik automatikusan, például nem lehet az ajándékot visszakövetelni, ha a jogsértés elkövetése időpontjában az ajándék vagy a helyébe lépett érték már nincs meg, illetve ha a sérelmet megbocsátotta az ajándékozó, vagy a visszakövetelésről az ajándékozó lemondott.
A szokásos mértékű ajándék visszakövetelésének sincs helye.
A blogcikk szerzője Dr. Sántha Gergely ügyvéd, az ÜgyvédHázak országos ügyvédi ingatlanközvetítő hálózat tagja.
