Ha lakásvásárlási hitelt szeretnél felvenni 2024-ben, akkor számodra kulcsfontosságú információ, hogy mennyi önerő szükséges a vételár megfizetéséhez. Az elvárt saját erő mértékét egyrészt MNB rendelet határozza meg, másrészt az egyes hitelintézetek belső szabályzata. A banki szabályozás szigorúbb lehet az MNB előírásnál, sőt a bankok egymástól eltérő finanszírozási arányokat alkalmaznak. Az alábbi cikkben összefoglaljuk az önerő mértékével kapcsolatos legfontosabb tudnivalókat.
Add meg adataidat és a money.hu partnere, a Money Network Kft. bankfüggetlen szakértője fog hívni téged, aki segít:
- a neked járó támogatások és támogatott hitelek maximális kihasználásában,
- speciális, egyedi kedvezményekkel a törlesztőrészleted csökkentésében,
- az apró betűk értelmezésében,
- a teljes hitelügyintézésben.
![Boríték](https://tudastar.money-test.hu/wp-content/themes/tudastar-2022/assets/dist/img/mail-envelope.webp)
Maximálisan felvehető hitelösszeg az MNB rendelet alapján
A hitelfedezeti arányok szabályozásáról szóló MNB rendelet értelmében forint alapú jelzáloghitel igénylésekor a hitelfedezeti mutató (HFM), vagyis a maximálisan felvehető hitelösszeg nem haladhatja meg az ingatlan forgalmi értékének 80%-át.
Ez azt jelenti, hogy egy lakásvásárlási hitel felvételéhez legalább 20% önerővel kell rendelkezned.
10% önerő a fiatalok lakásszerzéshez
Ugyanakkor az MNB 2024. január elsejétől hatályos rendelete alapján forint alapú jelzáloghitel esetén a hitel összege elérheti az ingatlan forgalmi értékének 90%-át is az alábbi esetben:
- az ügyfél, illetve adóstársak esetén az ügyfelek még nem töltötték be a 41. életévüket, és
- egyikük sem rendelkezett lakásban 50%-ot elérő tulajdoni hányaddal, vagy
- kizárólag olyan lakástulajdonnal rendelkeztek, amely – a tulajdoni hányad mértékétől függetlenül – jogszabályon alapú haszonélvezet joggal (öröklés) terhelt.
Fentiek alapján a 41 év alatti fiatalok első lakásvásárlásához 10% önerő is elég lehet.
Mi számít önerőnek?
Önerőként vehető figyelembe a készpénz, megtakarítás, befektetés, lakástakarékpénztári megtakarítás, építési hitelek esetében a már elkészült építési munka értéke, vissza nem térítendő lakáscélú állami támogatás (falusi CSOK), önkormányzati, munkáltatói és egyéb forrásból származó támogatás, plusz ingatlanfedezet. Ha további információt szeretnél az önerőt tekintve:
Mitől függ a maximálisan felvehető hitelösszeg a bankok szabályzata alapján?
A bankok belső szabályzata tartalmazza, hogy egy ingatlan forgalmi értékének maximum hány százalékát nyújtják hitelként. Ez a finanszírozási arány nem haladhatja meg az MNB előírásait, tehát alapesetben a 20 százalékot, illetve a fiatalok otthonteremtése esetén pedig 10 százalék önerő a szükséges minimum a felvenni kívánt lakáscélú hitelhez.
Ugyanakkor a bankok lehetnek ezen szabályoktól szigorúbbak, és meghatározhatnak kisebb hitellel fedezhető arányt is, a döntéshez az alábbi szempontokat alkalmazzák.
Az ingatlan hitelbiztosítéki értéke
A bankok többsége a gyakorlatban a forgalmi érték 65-80%-ig történő hitelezését biztosítja a legtöbb esetben azzal a megkötéssel, hogy legfeljebb az ingatlan hitelbiztosítéki értékének 100%-a vehető fel hitelként. Van azonban olyan bank is, amely a maximális hitelösszeg megállapításánál a hitelbiztosítéki értéket nem veszi alapul.
Mit jelent a hitelbiztosítéki érték?
A hitelbiztosítéki érték valamely ingatlannak óvatos becslés alapján meghatározott értéke. Ez az érték az ingatlan jövőbeni értékesíthetőségének figyelembevételével kerül megállapításra, számításba véve a hosszú távú fenntarthatósági szempontokat, valamint a piaci viszonyokat. A hitelbiztosítéki érték az, melyen az ingatlant az adós nemfizetése esetén – kényszerértékesítés során – viszonylag rövid időn belül értékesíteni lehet. A hitelbiztosítéki érték az ingatlan forgalmi értékének jellemzően 75-80%-a.
A hitelbiztosítéki értéket befolyásoló tényezők:
- az ingatlan területi elhelyezkedése,
- állapota,
- szerkezete.
Egy kisebb településen lévő, vegyes falazatú, felújítandó ingatlan hitelbiztosítéki értékére azonban 35-40%-ot is levonhat az értékbecslő, így előfordulhat, hogy a hitelbiztosítéki érték a forgalmi értéknek csupán 60-65%-a. Ezt az jelenti egy 20 millió forint forgalmi értékű ingatlan esetén, hogy a hitelbiztosítéki érték 12-13 millió forint, s ez az összeg lehet a maximálisan felvehető hitel több bank esetében is. Ekkor 35-40% saját erőre is szükség lehet a vételár kiegyenlítéséhez.
Ugyanakkor egy nagyobb településen lévő jó állapotú, 20 millió forint forgalmi értékű tégla lakás hitelbiztosítéki értéke jellemzően a forgalmi érték 80%-a, azaz 16 millió forint. Ebben az esetben ez lehet a maximálisan felvehető hitelösszeg, ami azonos az MNB által megengedett 80%-os finanszírozási aránnyal (eltekintve a fiatalok első lakásszerzése esetén érvényesíthető 90%-os finanszírozási aránytól).
Az ingatlan hitelbiztosítéki értéke tehát nagyban befolyásolja, hogy mennyi önerőre lehet szükséged a lakásvásárlás során.
Az ingatlan területi elhelyezkedése
A banki gyakorlat azt mutatja, hogy városban, nagyobb településeken, egy-egy város vonzáskörzetében lévő településeken nagyobb mértékben finanszírozható egy ingatlan, mint a kevésbé frekventált, kis lélekszámú falvakban.
A jövedelem-fedezettség
A maximálisan felvehető hitelösszeg megállapításakor, vagyis a hitelbírálat során a bankok nemcsak az ingatlan-értékbecslő által megállapított forgalmi, illetve hitelbiztosítéki értékét veszik alapul, hanem az igénylők hitelképességét is vizsgálják. A jövedelem-fedezettség a JTM (jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató) alapján kerül meghatározásra.
A JTM számítás módját szintén meghatározza az MNB, de ebben is a bankok saját belső előírásuk alapján lehetnek szigorúbbak. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy az igénylő által fizetendő törlesztőrészlet összegének (meglévő és felvenni kívánt hitel) bele kell férnie nettó jövedelmének 50%-ába, amennyiben az nem éri el a 600.000 Ft-ot, illetve 60%-ba, ha eléri vagy meghaladja a havi nettó 600.000 Ft-ot.
Ha tehát az ingatlan értéke lehetővé is tenné a 80%-os finanszírozást, s ezáltal a lakásvásárláshoz elegendő lenne 20% önerő, de a bank úgy ítéli meg, hogy jövedelmi oldalról nem fedezett a törlesztőrészlet fizetése, akkor magasabb saját erőt kell biztosítani.
Gyermekvállalással érintett hitelügylet
Amennyiben falusi CSOK és CSOK hitel vagy CSOK Plusz hitel igénybevételével szeretnél lakást vásárolni és vállalt gyermekre tekintettel igényled a kölcsönt, akkor ez is csökkentheti a bank által adható hitelösszeg nagyságát. A szabályozás persze hitelintézetenként eltérő. Van olyan pénzintézet, ahol a vállalt gyermek után igényelt támogatás is teljes mértékben önerőként kerül figyelembevételre, de olyan banki gyakorlattal is találkozhatsz, ahol a vállalt gyermekek száma is befolyásoló tényező a finanszírozási arány megállapításánál.
Plusz ingatlanfedezet bevonása – lakásvásárlás önerő nélkül
Lakásvásárlás során van lehetőség plusz ingatlanfedezet bevonására, amivel csökkenthető az önerő mértéke. Megfelelő ingatlan- és jövedelem-fedezettség esetén akár önerő nélkül is megvalósulhat egy lakásvásárlás. Nem szükséges, hogy a saját neveden legyen a plusz fedezetként bevont ingatlan.
A bankok elfogadnak elsősorban közeli hozzátartozó tulajdonában lévő ingatlant is azzal a feltétellel, hogy az ingatlan tulajdonosai zálogkötelezettként kerülnek bevonásra a hitelügyletbe.
Mely bankoknál és milyen feltételekkel igényelhető lakáshitel 10% önerővel?
Az MNB 90%-os finanszírozási arányra vonatkozó szabálya valamennyi forint alapú jelzáloghitelt érinti. Így a 10% önerő piaci kamatozású és támogatott lakáshitel esetén egyaránt elegendő lehet. 10% önerővel vásárolhatnak tehát ingatlant azok is, akik CSOK Plusz kölcsönt vagy CSOK hitelt vesznek igénybe, és azok is, akik piaci lakáshitelt igényelnek akár egyedülállóként, amennyiben megfelelnek a jogszabályi valamint a banki hitelképesség feltételeinek.
Elegendő a jogszabályi feltételek teljesítése a 10% önerős lakásvásárláshoz?
A 10% önerővel történő lakásvásárlásnál alapfeltétel az MNB által előírt feltételek teljesítése. Ezen túlmenően a bankok saját hatáskörben rendelkezhetnek arról, hogy nyújtanak-e lakáshitelt 10% önerővel, és ha igen, milyen egyéb feltételeket támasztanak.
Az eddigi banki gyakorlat alapján kijelenthetjük: az, hogy megfeleltek az MNB rendelet előírásainak, vagyis 41 év alattiak vagytok és nincsen olyan lakástulajdonotok, amely a jogosultságot kizárná, még nem jelenti, hogy automatikusan zöld utat a 10%-os önerővel történő lakásvásárlási hitel felvételéhez.
Meghatározó az ügyfélminősítés eredménye, valamint az is, hogy az ingatlan milyen településen található. Hitelintézettől függően befolyásoló tényező lehet, hogy a kérelem benyújtását megelőző 90 napon belül vettetek-e igénybe személyi kölcsönt vagy Babaváró hitelt, kapcsolódik-e gyermekvállalás a hitelfelvételhez, valamint mennyi a vételár, illetve bekerülési költség.
Minden banknál igényelhető lakáshitel 10% önerővel?
Cikkünk írásának időpontjában (2024. március 1-jén) csak néhány banknál érhető el a 10% önerővel történő finanszírozás. A bankok többségénél még kidolgozás alatt vannak a 10% önerővel való hitelnyújtás feltételei. Hitelszakértőink naprakész információval rendelkeznek az elérhető banki termékekről.
Mennyi önerő szükséges lakáshitelhez 2024-ben? – Gyakorlati példákkal
Példa I.
33 éves fiatal házaspár vásárol 55 m2-es használt lakást vidéki városban 30 millió forintért. 1 gyermekük van, 1 gyermeket vállalnak. Lakástulajdonuk nincs és korábban sem volt. A Babaváró hitelt felvették egy évvel korábban. Kettejük nettó jövedelme 550.000 Ft.
A leírtak alapján – 41 év alatti életkor, nincs lakástulajdon, 80 millió forintot el nem érő vételár, 50 m2-t elérő hasznos alapterület, legalább 1 gyermekvállalás – a család jogosult lehet a CSOK Plusz hitelre és a 10% önerővel történő finanszírozásra. A CSOK Plusz rendelet alapján két gyermek után legfeljebb 30 millió forint hitel igényelhető.
Kérdés, hogy jövedelmi és fedezeti oldalról is teljesülnek-e a feltételek, s ez alapján mennyi önerőre van szükséges a családnak, és mekkora összegű hitelfelvételre jogosult?
Esetükben tehát – ha nincs jelentősebb megtakarítás vagy nem likvid – olyan bankot célszerű keresni, ahol működik a 10% önerővel történő hitelfelvétel. Így fedezeti oldalról a 30 millió forint forgalmi értékű városi lakás 90%-ban finanszírozható, ami maximum 27 millió forint CSOK Plusz hitelt és 3 millió forint elvárt saját erőt jelent.
Jövedelmi oldalról azt kell vizsgálni, hogy a 27 millió forintos hitel törlesztőrészlete – figyelembe véve a meglévő Babaváró hitel havi törlesztését – belefér-e a kettejük nettó jövedelmének 50%-ába, vagyis a JTM mutató 50% alatt kell, hogy legyen.
CSOK Plusz törlesztőrészlet 25 évre | 132.210 Ft/hó |
Meglévő babaváró törlesztés | 45.835 Ft/hó |
Nettó jövedelem | 550.000 Ft/hó |
JTM | 32% |
HFM | 90% |
Finanszírozható 10% önerővel? | Igen |
A példában szereplő házaspár tehát felveheti 10 százalék, azaz 3 millió forint önerővel a hitelt és a törlesztő a Babaváró meglévő törlesztőjével együtt is bőven bele fog férni a jövedelmükbe.
Példa II.
40 éves fiatal házaspár vásárol 110 m2-es, jó állapotú családi házat vidéki városban 95 millió forintért. 2 gyermekük van, 1 gyermeket vállalnak. Közös lakásukat 35 millió forintért értékesítették. Meglévő hitelük nincs. Kettejük nettó jövedelme 750.000 Ft.
A leírtak alapján – 41 év alatti életkor, 150 millió forintot el nem érő vételár, az eladottnál drágább ingatlan vásárlása, 90 m2-t elérő hasznos alapterület, legalább 1 gyermekvállalás – a család jogosult lehet a CSOK Plusz hitelre, a 10% önerővel történő finanszírozásra viszont nem, mert korábban volt már 50%-ot elérő lakástulajdonuk. A CSOK Plusz rendelet alapján három gyermek után legfeljebb 50 millió forint hitel igényelhető.
Kérdés, hogy jövedelmi és fedezeti oldalról is teljesülnek-e a feltételek, s ez alapján mennyi önerőre van szükséges a családnak, és mekkora összegű hitelfelvételre jogosult?
Az MNB rendelet és a banki gyakorlat alapján a 95 millió forint forgalmi értékű városi ingatlan 80%-ban finanszírozható, ami maximum 76 millió forint kitettséget tesz lehetővé. Ez alapján minimum 19 millió forint önerőre van szükség.
![fiatal pár az új lakásban, üres nappali, parketta, radiátor, lakáshitel önerő](https://tudastar.money-test.hu/wp-content/uploads/2024/03/lakashitel-onero-10-20-szazalek-moneyhu-kicsi.jpg)
Jövedelmi oldalról azt kell vizsgálni, hogy 76 millió forintos hitel (50 millió forint CSOK Plusz, 26 millió forint piaci hitel) törlesztőrészlete belefér-e az igénylők nettó jövedelmének 60%-ába, vagyis a JTM mutató 60% alatt kell, hogy legyen.
CSOK Plusz törlesztőrészlet 25 évre | 244.832 Ft/hó |
Piaci hitel törlesztőrészlet 20 évre 6% kamatta | 186.273 Ft/hó |
Nettó jövedelem | 750.000 Ft/hó |
JTM | 57% |
HFM | 80% |
Finanszírozható 10% önerővel? | NEM |
Hány % önerővel finanszírozható? | 20% |
Mennyi önerő szükséges? | 19.000.000 Ft |
A példában szereplő házaspár tehát 20 százalék önerő, azaz 19 millió forint felmutatásával felveheti a 76 millió forintos hitelösszeget, hiszen papírforma szerint belefér a jövedelmükbe. Ugyanakkor mivel elég kifeszített lesz a hitellel a családi költségvetés, ezért érdemes minden biztosítékkal élni, ami egy esetleges jövedelem-kiesésnél átmeneti vagy akár tartósabb megoldást is jelenthet a törlesztők teljesítésére.
Példa III.
45 éves igénylők vásárolnak 95 m2-es, felújításra szoruló családi házat egy kis lélekszámú településen 35 millió forintért. 3 gyermekük van, több gyermeket nem vállalnak. Ez az első közös lakásuk, korábban külön-külön sem rendelkeztek lakóingatlanban 50%-ot elérő tulajdoni hányaddal. Meglévő hitelük nincs. Kettejük nettó jövedelme 630.000 Ft.
A leírtak alapján – nincs gyermekvállalás – CSOK Plusz hitelre nem lehetnek jogosultak, s az életkori feltételek miatt – 41 évnél idősebbek – 10% önerővel történő finanszírozásra sincs lehetőség.
Kérdés, hogy jövedelmi és fedezeti oldalról is megvizsgálva mennyi önerőre van szükséges a családnak, és mekkora összegű hitelfelvételre jogosult?
A példában szereplő településen a banki gyakorlat szerint a maximum finanszírozási arány 65%, tehát a 35 millió forint értékű ingatlanra – fedezeti oldalról – maximum 22,75 millió forint igényelhető. A JTM mutató nem haladhatja meg a 60 százalékot.
Piaci hitel törlesztőrészlet 20 évre 6% kamattal | 162.988 Ft/hó |
Nettó jövedelem | 630.000 Ft/hó |
JTM | 26% |
HFM | 65% |
Finanszírozható 10% önerővel? | NEM |
Hány % önerővel finanszírozható? | 35% |
Mennyi önerő szükséges? | 12.250.000 Ft |
A példában szereplő házaspárnak 35 százalék önerőre lesz szüksége az ingatlan megvásárlásához. A maradék összeg hitelből történő finanszírozására bőven elegendő lesz a kettejük fizetése.
Példa IV.
37 éves igénylők vásárolnak egy új építésű lakást megyeszékhelyen 70 millió forintért. 2 gyermekük van, több gyermeket nem vállalnak. Ez az első közös lakásuk, korábban külön-külön sem rendelkeztek lakóingatlanban 50%-ot elérő tulajdoni hányaddal. Nincsen meglévő hitelük. Kettejük nettó jövedelme 700.000 Ft.
A leírtak alapján – nincs gyermekvállalás – CSOK Plusz hitelre nem lehetnek jogosultak, de – 10% önerővel történő finanszírozás jogszabályi feltételeinek megfelelnek, hiszen 41 év alattiak és a tulajdoni hányadra vonatkozó jogszabályi feltétek is teljesülnek.
Kérdés, hogy jövedelmi és fedezeti oldalról is megvizsgálva mennyi önerőre van szükséges a családnak, és mekkora összegű hitelfelvételre jogosult?
Ha nincsen meg a 14 millió forint önerő, akkor célszerű olyan bankot keresni, ahol működik a 10% önerővel történő hitelfelvétel. Így fedezeti oldalról a 70 millió forint forgalmi értékű megyeszékhelyen található új lakás 90%-ban finanszírozható, ami maximum 63 millió forint piaci lakáshitel felvételét teszi lehetővé.
Jövedelmi oldalról azt kell vizsgálni, hogy 63 millió forintos piaci hitel törlesztőrészlete belefér-e a nettó jövedelmük 60%-ába. A JTM alapján ugyanis a nettó 700.000 Ft jövedelmet igazoló család maximum 420.000 Ft összegű hiteltörlesztést vállalhat.
Piaci hitel törlesztőrészlet 20 évre 6% kamattal | 451.352 Ft/hó |
Nettó jövedelem | 700.000 Ft/hó |
JTM | 64% |
HFM | 90% |
Finanszírozható 10% önerővel? | NEM |
Mennyi havi törlesztés vállalható JTM alapján? | 420.000 Ft |
Mennyi hitelt nyújtható JTM alapján? | 58.000.000 Ft |
Hány % önerővel finanszírozható? | 17% |
Mennyi önerő szükséges? | 12.000.000 Ft |
A példában szereplő házaspár nem tudja 10 százalék önerővel megvásárolni a kiszemelt ingatlant, mert a jövedelmük nem elegendő a nagyobb hitel felvételére. Ahhoz, hogy a 420 ezer forintos törlesztőrészletet ne haladják meg, egy legfeljebb 58 millió forintos lakáscélú kölcsönt tudnak felvenni, ehhez pedig 17% önerőre lesz még szükségük ahhoz, hogy a vételárat ki tudják fizetni.