Lakáshitelt az emberek átlagosan 20 éves futamidőre vesznek fel, ami elég hosszú idő. Így gyakran előfordul, hogy ez időtartam alatt változnak az életkörülmények, vagy az ingatlannal kapcsolatos célok, elvárások.
Add meg adataidat és a money.hu partnere, a Money Network Kft. bankfüggetlen szakértője fog hívni téged, aki segít:
- a neked járó támogatások és támogatott hitelek maximális kihasználásában,
- speciális, egyedi kedvezményekkel a törlesztőrészleted csökkentésében,
- az apró betűk értelmezésében,
- a teljes hitelügyintézésben.
A fedezetcsere az a folyamat, amikor a bank hozzájárul ahhoz, hogy a jelzáloghitel (lakáshitel, hitelkiváltó hitel, szabad felhasználású hitel) biztosítékául felajánlott ingatlan helyett az adós egy másik ingatlant ajánljon fel. Ilyenkor a jelenlegi kölcsönöd nem szűnik meg, hanem jellemzően változatlan feltételekkel megy tovább. Természetesen a fedezetcserének is vannak kritériumai, melyet szem előtt kell tartanod a módosítás során.
Amikor megoldás lehet a fedezetcsere
- Amennyiben van egy szabad, tehermentes ingatlanod a jelenlegi mellett, minden további nélkül átviheted a lakáshiteled az egyik ingatlanról a másikra. Természetesen ehhez az is kell, hogy az ingatlant a bank fedezetül elfogadja és a forgalmi értéke akkora legyen, ami elbírja a fennálló hiteltartozásod.
- Ha szeretnél egy új ingatlant vásárolni, a régit pedig eladnád, de van elegendő önerőd is a vásárláshoz, szintén szóba jöhet a a fedezetcsere. Vagyis a lakáshiteled átviheted az új ingatlanra (itt is érvényes, hogy megfelelő értéket kell képviselnie), a régi ingatlanodat pedig ezután akár már értékesítheted is.
- Előfordulhat, hogy az új ingatlan megvásárlásához nem rendelkezel elegendő önerővel, és szeretnéd a jelenlegi lakáshiteled átvinni az új lakásra, a régi ingatlanod pedig párhuzamosan értékesítenéd. Sajnos ez már nem vagy a legtöbb esetben nem kivitelezhető ügylet. Hiszen a meglévő jelzáloghitel átjegyzésére csak abban az esetben van lehetőség, ha a megvásárolni kívánt ingatlan már a neveden van. Az eladónak tehát tulajdonképpen le kellene mondania a tulajdonjogáról ahhoz, hogy átjegyezhető legyen a jelzálogjog, ami természetesen nem egy életszerű helyzet.
- Ebben az esetben az a megoldás, hogy eladod a régi ingatlanodat, lezárod azt a jelzáloghiteledet. Majd egy újat igényelsz a megvásárolandó lakásra, házra.
- Ami még megoldást nyújthat egy ilyen helyzetben, amennyiben mindenképpen szeretnéd megtartani a jelenlegi hiteledet, ha van a családban olyan ingatlan (mondjuk a szüleidé), amit átmenetileg fedezetként tudtok használni az ügyletben. Ebben az esetben dupla fedezetcseréről beszélhetünk. Hiszen először átviszed a fedezetet a családi ingatlanra. Eladod a régi ingatlanod, a vételárból kifizeted az új lakást. Újabb fedezetcserével pedig a saját ingatlanodra terheled rá a régi lakáshiteledet. Ez kicsit komplikáltabb és a költségek is kétszer merülnek fel a folyamat során, de egy magas kamatkörnyezetben indokolt lehet ezt a megoldást választanod.
- Nem klasszikusan fedezetcsere, de érdemes tudnod a fedezetekkel kapcsolatosan, hogy amennyiben nem áll rendelkezésedre elegendő önerő egy lakásvásárlásnál, és tudsz pótfedezetet bevonni a kölcsönkérelmi ügyletbe, akkor lehetőséged van megvenni az ingatlant akár önerő nélkül is. A hitelezési gyakorlatban rendszerint előfordul, hogy a szülők felajánlják az ingatlanukat és ezzel pótfedezetet biztosítanak, hogy megvalósulhasson a gyermekük lakáscélja. Amennyiben ilyen helyzetben vagy (szülőként vagy akár vásárlóként), fontos tudnod, hogy a hitel csak addig kell, hogy terhelje mindkét ingatlant, amíg a célingatlan értéke el nem bírja fedezetként a fennálló hiteltartozást. Amikor a hitel összege már csökkent annyit, hogy elegendő a saját lakásod/házad fedezetként, a pótfedezetet szerződésmódosítással ki lehet vonni a hitelügyletből és a jövőben tehermentes lesz.
- Van olyan bank, ahol az építési hitel speciális módozatban tud megvalósulni, szintén fedezetcsere segítségével. (Raiffeisen Bank)
- Itt a kölcsönkérelmi folyamat elindul, a meglévő ingatlanodra terhelik rá és folyósítják ki egyben a hitelösszeget. Ebből megvalósíthatod az építkezést. Amikor felépült az ingatlanod, ezt igazolnod kell a bank felé, és fél éven belül szerződésmódosítással kérned kell a fedezetcserét. Természetesen ez a kölcsönügylet is akkor lehet járható út számodra, ha vagy van szabad saját ingatlanod vagy a családban átmenetileg valaki felajánlja fedezetként a sajátját.
A fedezetcsere menete
- Fedezetcsere során a legfontosabb szempont az, hogy a felajánlani kívánt ingatlanodat az adott pénzintézetnél elfogadják-e hitelfedezetként.
Ez több mindentől is függ, biztosan vizsgálni fogják
- az ingatlan típusát, hogy megfelel-e a bank által elfogadható ingatlan típusnak, illetve
- fontos a forgalmi és a hitelbiztosítéki érték is, hogy az új ingatlan kellő fedezetet nyújt e a fennálló hitelösszegre.
- Ennek megállapításához az új fedezeti ingatlant fel kell értékelni. Az értékbecslést az adott pénzintézet rendeli meg és az értékbecslő a banki szabályoknak megfelelően, adott díj ellenében elvégzi az értékbecslést. A folyamat elindításához szükség lesz 30 napnál nem régebbi tulajdoni lapra, családi ház esetén továbbá 90 napnál nem régebbi térképmásolatra, valamint alaprajzra (ezt akár kézzel is elkészítheted). A szakértő az értékbecslés során megállapítja az ingatlan forgalmi értékét és a hitelbiztosítéki értékét. A bank ez alapján tudja elbírálni a fedezetcsere iránti kérelmedet.
Amennyiben bizonytalan vagy az új ingatlan terhelhetősége miatt nem egyértelmű számodra, hogy megfelelő fedezetet tud-e biztosítani a hiteled számára, javasoljuk, hogy kérj előzetes értékbecslést, még mielőtt aláírnád az adásvételi szerződést, és véglegesen megállapodnál az ingatlan megvételére. Az előzetes értékbecslés eredményét a későbbiekben fel tudod használni a szerződésmódosítás és a fedezetcsere során.
- Amennyiben az új ingatlan kellő fedezetet nyújt, akkor sor kerül a banki zálogszerződés, valamint a közjegyzői okirat módosítására. A módosítás mindkét esetben költséggel jár. A zálogszerződés módosításának díját az adott pénzintézet aktuális hirdetménye tartalmazza. A közjegyzői okirat módosításának díját pedig a közjegyzői iroda határozza meg.
- Ezt követően a bank kiadja az új ingatlanra vonatkozó jelzálog bejegyzési kérelmét. Az illetékes földhivatalnál – az eljárási díj megfizetése ellenében – széljegyen bejegyzésre kerül a pénzintézet jelzálogjoga. Majd ezt követően a bank kiadja az előző ingatlanfedezetre bejegyzett jelzálogjog törlésére vonatkozó kérelmét. A korábbi ingatlanról a jelzálogjog törlése szintén díjfizetés ellenében, az illetékes földhivatalnál történik.
A fedezetcsere általában 2-3 hét alatt lezajlik, tehát viszonylag gyors folyamatra számíthatsz. Amennyiben az új ingatlanra olyan személynek is be van jegyezve tulajdonjoga, aki nem szerepelt a hitelügyletben, akkor kötelező őt-őket is zálogkötelezettként bevonni az ügyletbe. Ehhez szükség lesz személyes okmányaikra (személyi igazolvány, lakcímkártya, adókártya). A zálogkötelezettek egyéb kondícióit a bank nem vizsgálja.
A fedezetcserével járó költségek
- Banki kérelem díja: 10 000-20 000 Ft.
- Takarnet tulajdoni lap: 3000 Ft
- Térképmásolat: 7500 Ft
- Értékbecslési díj: 40 000 Ft
- Szerződésmódosítási díj: 20 000 Ft
- Közjegyzői díj: 50 000-100 000 Ft
- Ingatlan nyilvántartásból törlés díja: 6000 Ft
- Ingatlan nyilvántartás eljárási díja: 12 600 Ft
Tehát összesen 150 000-200 000 Ft-ba fog kerülni a fedezetcsere. Ezek a díjak bankonként eltérőek lehetnek, de szignifikáns különbség nincsen az egyes pénzintézetek között.
Mire érdemes odafigyelned, ha fedezetcserében gondolkodsz?
A fedezetcserének relatíve kisebb a kockázata, mint egy hitelkérelemnek, a döntéshez a bank is sokkal kevesebb dolgot mérlegel.
Ettől függetlenül fontos, hogy úgy indítsd el a szerződésmódosítást, főleg, ha vásárlás is kapcsolódik az ügylethez, hogy biztos vagy abban, az új ingatlan kellő fedezetet fog nyújtani a meglévő hiteledhez. Számos esetben szinte egyértelmű az ingatlan piaci ára. De ha speciális ingatlantípusról van szó, vagy például kisebb településen van a ház, esetleg a térképmásolaton nincsen minden feltüntetve, előfordulhat, hogy a vételár vagy az általad becsült ingatlan érték nagyban eltér majd attól, mint amennyit a szakértő megállapít.
Ezért ha szeretnél kellőképp körültekintő lenni, minden banknál kérhetsz előzetes értékbecslést. Ennek eredményeképp még az ügylet elindítása előtt kiderül, hogy mekkora lesz az ingatlanod forgalmi és hitelbiztosítéki értéke. Ezeknek az adatoknak a tudatában pedig már nyugodtan elindíthatod a folyamatot a hitelt nyújtó banknál.
