Lakáshitel önerő: Mi számít annak?

Nem minden típusú lakáshitelhez kell önerő. Bővítési, felújítási és korszerűsítési céllal igényelt lakáshitelhez önerő nélkül is hozzájuthatsz. Fenti hitelcélok esetén ugyanis általában jóval kisebb összegű a hiteligény, mint a fedezetül szolgáló ingatlan értéke, ezért az elvégezni kívánt munkálatokról benyújtott költségvetésnek a 100%-a is finanszírozható lakáshitellel, ha az nem haladja meg az ingatlanfedezet forgalmi értékének 80%-át.

Léteznek olyan hitelkonstrukciók, melyek igénylése esetén bizonyos saját erővel rendelkezned kell, ellenkező esetben az adott pénzintézet nem folyósítja a felvenni kívánt és esetleg jóvá is hagyott hitelösszeget.

Ha lakásvásárlás előtt állsz, mindenképpen tudnod kell, hogy van egy olyan jogszabály, amely szerint csak lakáshitelből nem lehet ingatlant vásárolni, hanem minimum 20 százalék önerőre van szükség. A további 80 százalék lehet lakáshitel, amennyiben a jövedelmed elbír annyi terhet. Ugyanakkor 2024-től jogszabály szerint 10 százalék önerővel is lehetséges a lakáshitel felvétele azoknak a fiataloknak, akik a hitelkérelem beadásakor még nem múltak el 41 évesek, nincs saját lakásuk vagy nem rendelkeznek 50 százaléknál nagyobb tulajdonrésszel ingatlanban (vagy kizárólag olyan ingatlannal rendelkeznek, amely jogszabályon alapuló haszonélvezeti joggal terhelt). A 10 százalékos önrész mellett való hitelnyújtás nem kötelező, hanem lehetőség a bankok számára is.

A banki gyakorlat a jogszabályi előírásoknál szigorúbb is lehet, és magasabb önerő mértéket is elvárhat a lakáshitelt igénylőktől. Azonban van egy jó hírünk, az önerő nemcsak “saját pénz” lehet. Mutatjuk, milyen lehetőségek vannak arra, hogy az elvárt lakáshitel önerőt előteremtsd!

Mi lehet önerő?

Az önerőre gondolva elsősorban a saját pénzed juthat eszedbe, amit az ingatlanvásárlásra tettél félre. Az önerő végső soron vételár és a kölcsönösszeg különbsége, saját forrásnak is nevezhetjük. Természetesen ez a pénz lehet készpénz és bankszámlán lévő is. Azonban az önerő más megtakarítás is lehet, illetve egyéb forrásból is teremthetünk önerőt. 

Önerőnek számít:

• készpénz,
• megtakarítás, befektetés,
• lakástakarékpénztári megtakarítás,
• építési hitelek esetében az építőanyag és a már elkészült építési munkáknak az értéke,
• állami, önkormányzati, munkáltatói és egyéb forrásból származó támogatások,
• plusz ingatlanfedezet, pótfedezet.

Felmerül a kérdés, különösen azokban, akik magasabb fizetéssel rendelkeznek, és ezáltal magasabb havi törlesztőrészletet is biztonsággal tudnának vállalni, hogy miért szükséges önerő is, miért nem elég fedezetként a - megfelelő értékű -  megvásárolandó ingatlan? Nos, ez jogszabályi előírás, és kötelező érvényű a bankokra nézve. A szabályokat a hitelfelvevők érdekében hozták, hogy a hiteltörlesztés ne jelentsen irreális terhet. Az MNB adósságfék szabályai pontosan meghatározzák, hogy a jövedelmed és a fedezetként felajánlott ingatlan értéke alapján neked maximálisan mekkora hitelösszeg folyósítható. Erről a továbbiakban részletesen lesz szó.

Megtakarítás mint lakáshitel önerő

• Gyűjts önerőt a lakásvásárláshoz!

Nincs könnyű helyzetben az, aki lakásra gyűjt, hiszen legtöbb esetben az állami támogatások és a lakáshitel mellé a szükséges önerőt elő kell teremteni. Ezért jó, ha minél korábban elkezdesz spórolni jövendő lakásodra. A megtakarítás fontosságát nem győzik hangsúlyozni a money.hu szakemberei. Sok esetben a szülők is félretesznek gyermekük jövőbeni lakáscéljaira, és amikor gyermekük a felnőttkorba lép, már egy bizonyos összeg rendelkezésére áll céljai megvalósítására.

Ha abban az élethelyzetben vagy, hogy van már egy lakásod, de másikat vennél, akkor a jelenlegi lakás eladásából származó vételárat akár a következő lakás megvételére is fordíthatod. Ebben az esetben akár illetékkedvezményben is részesülhetsz.

• Bankbetét, befektetés mint megtakarítás

Ha valamilyen állampapírban, értékpapírban, befektetési alapban tartod a pénzed, akkor a gyűjtés mellett még bizonyos összegű hozamra is szert tehetsz, így növelve a lakásvásárlásra szánt megtakarításodat.

Ha Tartós Befektetési Számlán (TBSZ) helyezed el megtakarításodat, előre tervezéssel megspórolhatod akár az egész kamatadót is. Ugyanis 

• ha a befektetett összegből nem veszel ki a megnyitástól számított 5. év végéig, akkor nem kell kamatadót fizetned a növekmény után,
• ha csak a 3. év végét tudod kivárni a megnyitástól számítva, akkor is kedvezményes, 10 százalékos az adókulcs,
• ha ennél hamarabb nyúlsz hozzá a pénzhez, akkor a kedvezményes adózás nem vehető igénybe. A kamat- és árfolyamnyereségadó ez esetben 15 százalék.

Alap dolog, de fontos megemlíteni, hogy nagyobb összeget ne tarts otthon a párna alatt vagy a zoknisfiókban. Ennek számos veszélye van, továbbá az otthon tartott pénz egy fillért sem kamatozik. 

• Lakástakarék mint lakáshitel önerő

A lakástakarék pontosan arra való, hogy előtakarékoskodással később lakáscélra fordíthasd a pénzed. Így a lakástakarékpénztári számládon összegyűjtött összeget később természetesen lakásvásárlásra is fordíthatod, és önerőként vehető számításba. 

A lakástakarék újra az egyik legnépszerűbb megtakarítási forma, mivel a befizetések után kamatbónusz jár, amit a bankok biztosítanak saját forrásaikból. 2018. október 16. után kötött szerződésekre már nem jár állami támogatás, azonban betéti kamatot és akár 30% kamatbónuszt ad a szolgáltató a megtakarításodra. Mivel a lakástakarék szerződést korábban 4-10 éves időtartamra lehetett kötni, még sokan vannak, akik a megtakarítás lejártakor az állami támogatással növelt összeget fogják kézhez kapni. 

A lakástakarék szerződéses összege egyrészt a megtakarításból, a betéti kamatból (kiegészítve szerződéstől függően az állami támogatással és/vagy kamatbónusszal), másrészt egy kedvezményes kamatozású lakáskölcsönből áll. A lejárat után kérheted csak a megtakarítást vagy igényelheted a lakáskölcsönt is mellé a szolgáltatótól. Azonban dönthetsz úgy is, hogy a megtakarítást önerőként használod, és másik pénzintézettől igényelsz lakáshitelt. Fontos figyelni arra, hogy a lakástakarékpénztári megtakarítás kiutalásának viszonylag hosszú határideje és meghatározott szabályai vannak, így érdemes időben lépni. A kiutalási idő 2017. július 1-től kötött lakásszámlák esetén két hónap (ezt megelőzően három hónap volt). A kifizetésre kérhető gyorsítás, de ez költséggel jár.

Jó hír, hogy egy hitelhez (azonos lakáscélra) több lakástakarék megtakarítást is fel lehet használni, így például több saját vagy a házastársak esetleg más családtagok lakástakarékja együttesen növelheti a lakásvásárlásra fordítható összeget.

Még az építőanyag is önerőnek számíthat

Gondoltad volna, hogy a megtakarításon kívül még akár az építőanyag is beleszámítható az önerőbe? Ez azonban csak építési jellegű hiteleknél van így, amelyekhez költségvetés benyújtására van szükség. Ez esetben a már beépítésre került építőanyag és a már elvégzett munka értékét veszik figyelembe. Lakásvásárlás esetén természetesen ez nem értelmezhető.

Az állami, munkáltatói, önkormányzati támogatásokkal is kalkulálj a lakáshitel önerődhöz!

1. A munkáltatói, önkormányzati támogatást fel tudom mutatni önerőként?

Igen. A munkáltató többféle célból nyújthat neked kölcsönt, ilyen a lakásvásárlás is. A munkáltatói kölcsönnél nem olyan a hitelfelvételi folyamat, mint banki hiteligénylés esetén, hanem jóval egyszerűbb.  A munkáltatói kölcsönt a cég kedvező kamattal vagy akár kamatmentesen is nyújthatja. 

Egyes önkormányzatoknál lehetőség van támogatást kérni az adott településen lévő ingatlan vásárlásához. Az efféle támogatás is felhasználható önerőként. Pont úgy, ahogyan az egyéb vissza nem térítendő támogatások is. Azonban fontos megnézni az adott támogatás feltételeit, és leegyeztetni a bankkal, hogy biztosan beleszámítják-e az önerőbe a lakáshitel-igénylés során.

2. Beleszámít az önerőbe a CSOK támogatás? 

A 2024 előtti Családi Otthonteremtési Kedvezmény (vagyis a CSOK) egy vissza nem térítendő támogatás volt, így beleszámíthatott az önerőbe. 2024-től a falusi CSOK vissza nem térítendő támogatás szintén önerőnek számíthat, azonban a falusi csokhoz igényelhető két- vagy többgyermekeseknek járó 10 millió (kétgyermekes), illetve 15 millió forint (három- vagy többgyermekes) kedvezményes kamatozású hitel, illetve a CSOK Plusz hitel nem.

Mivel a falusi CSOK meglévő és előre vállalt gyermekekre is felvehető, nem egységes az álláspont abban, hogy a vállalt gyermekre igényelhető, úgynevezett megelőlegező CSOK is beleszámít-e az önerőbe. Ez esetben ugyanis a támogatás jövőbeni feltételhez van kötve, hiszen évek állnak rendelkezésre arra, hogy megszülessen(ek) a vállalt gyermek(ek). Az MNB álláspontja szerint mind a meglévő, mind a vállalt gyermek utáni CSOK támogatás önerőként vehető figyelembe. Ám ettől egyes bankok eltérnek, és a megelőlegező CSOK-ot nem számítják önerőként. Fontos, hogy erről tájékozódj, mielőtt bankot választasz.

A falusi CSOK kapcsán érdemes megjegyezni, hogy ha új lakást vásárolsz, visszaigényelheted az ÁFA összegét. Ennek feltételeiről bővebben olvashatsz erről szóló összefoglalónkban. Ugyan ezt csak utólag kapod meg, azonban a pénz a lakásvásárlás során ténylegesen hozzád kerül. Ugyancsak milliók maradhatnak technikailag a zsebedben a falusi CSOK-kal és CSOK Plusz-szal vásárolt lakások illetékmentességének köszönhetően is.

A Babaváró azonban önerő szempontjából összetettebb kérdéskör.

3. Önerőnek minősül a Babaváró kölcsön?

Fiatal házasok igényelhetik a Babaváró kölcsönt akár 11 millió forint összegben, ingatlanfedezet nélkül, szabad felhasználásra. A Babaváró hitel kamatmentes, ennek feltétele, hogy 5 éven belül legalább egy gyermeke szülessen a párnak. További gyermek esetén a fennálló tőketartozás 30 százalékát elengedi az állam, a harmadik gyermek születése után a teljes (fennálló) tartozást elengedik. 

Mivel a Babaváró szabad felhasználású, joggal merülhet fel a kérdés, hogy lakásvásárlásra használható-e, és az önerőbe beleszámít-e. A válasz igen, önerőnek számít, de nem biztos, hogy teljes mértékben. Nézzük a részleteket!

Az MNB álláspontja szerint a Babaváró hitel 75 százalékát lehet önerőként beszámítani a lakáshitel igénylését megelőző 90 napon belül igényelt Babaváró esetében. Ez a maximális 11 millió esetén 8,25 millió forintot jelent. A további 25 százalékot teherként kell figyelembe venni. Amikor az erről szóló rendelet hatályát vesztette, sokan felkapták a fejüket, hogy ezentúl a Babaváró teljes összege beszámítható önerőként lakáshitel-igényléskor. Azonban vezetői körlevélben jelezte a jegybank, hogy továbbra is elvárja a Babaváró 25 százalékának teherként való beszámítását a lakáshitel igénylést megelőző 90 napon belül igényelt Babavárók esetében.

Ehhez többségében tartják is magukat a bankok, hiszen elsősorban ők is a biztonságos hitelkihelyezésre törekszenek. Ne feledd, végső soron a Babavárót is hitelként veszed fel! Érdemes tehát a fentiek szerint kalkulálni az önerőbe a Babaváró hitelt, és fontos tájékozódni az adott bank gyakorlatáról.

Lakáshitel önerő személyi kölcsönből?

Az MNB szerint kockázatos, ha a hitelfelvevők személyi kölcsönből teremtik elő a lakáshitelhez az önerőt.

“A Magyar Nemzeti Bank (MNB) a bankrendszer és a fogyasztók biztonsága érdekében változatlanul alapvetően kockázatosnak, a felelős hitelezői magatartással ellentétesnek tartja azon lakossági jelzáloghiteleket, amelyeknél az ügyfél önerejét az általa felvett személyi kölcsönnel biztosítja”

- olvasható sajtóközleményükben.

Az MNB a bankoktól azt várja, hogy mérjék fel, hogy a hiteligénylő vett-e fel a bírálatot megelőző 90 napban személyi hitelt:

“Változatlan jegybanki elvárás, hogy a hitelintézetek a bírálat során alaposan – a Központi Hitelinformációs Rendszer (KHR) segítségével is – tekintsék át a hiteligénylők (és adóstársak) hitelképességét, jövedelmi és pénzügyi helyzetét, esetleges egyéb hiteleit. Mérjék fel, hogy a bírálatot megelőző 90 napban a lakáscélú jelzáloghitelt igénylők vettek-e igénybe (s ha igen, milyen összegű) személyi hitelt, akár más hitelnyújtón keresztül.”

Ez alapján elmondható, hogy a lakáshitel önerőt személyi kölcsönből finanszírozni nem szerencsés, és meglehetősen rizikós is.

Lakáshitel önerő nélkül - mégis lehetséges?

Lakáshitel önerő nélkül abban az esetben lehetséges, ha megfelelő ingatlanfedezetet tudsz biztosítani. Mivel a jogszabály azt mondja ki, hogy a fedezetként bevont ingatlan értékének maximum 80 (százaléka lehet a hitel, így könnyen kiszámítható, hogy minél több az ingatlanfedezet értéke, annál több hitelt kaphatsz. Így történhet meg az, hogy önerőre nem lesz szükség, mert az ügyletbe bevont ingatlanok értéke lehetővé teszi a kívánt hitelösszeg felvételét.

• Lakáshitel önerő nélkül ingatlanfedezettel

Ingatlanfedezet minden esetben kell a jelzáloghitelhez, ez vásárlás esetén általában a megvásárolandó ingatlan szokott lenni. Azonban ez nem törvényszerű, lehet másik ingatlant is felajánlani. Nemcsak a sajátodat (egy másik ingatlanodat), hanem közös tulajdonú, vagy akár más ingatlanát is. Ez lehet helyettesítő ingatlan (nem a megvásárolandó lesz a fedezet, hanem egy másik, esetleg nagyobb értékű) vagy pótfedezet is a megvásárolandó ingatlan mellé. Utóbbi esetben két ingatlan is bevonásra kerül a hitelügyletbe. Helyettesítő és kiegészítő ingatlan bevonása a hitelbe csak akkor lehetséges, ha a hitelkonstrukció ezt lehetővé teszi.

Azonban nem szabad figyelmen kívül hagyni, hogy mindegyik ingatlanra egyetemleges jelzálogjog kerül bejegyzésre. Továbbá, ha (valamelyik) fedezet nem a saját tulajdonodban van, akkor a tulajdonosa zálogkötelezettként fog szerepelni a hitelügyletben és a hitelszerződésben. (Ha sajátod az ingatlan, akkor te vagy az adós és a zálogkötelezett is egyben.)

A zálogkötelezett az ingatlanával felel a hitelösszegért. Ha te mint adós nem fizetnéd a tartozásod, akkor a bank elvehetné tőle az ingatlanát. Ez elég nagy felelősség ahhoz, hogy csak úgy bárki beleegyezzen az ingatlanának a hitelügyletbe vonásával, ezért kiegészítő vagy helyettesítő ingatlant leginkább csak a családtagok szoktak felajánlani hozzátartozójuk hitelügyletében. 

• Önerő nélkül támogatással

Már volt szó a cikkben a támogatások önerőbe való beszámításáról. Ha abban a szerencsés helyzetben vagy, hogy valamilyen támogatás elég ahhoz, hogy az igényelt hitelösszeget megkaphasd, és a kapott támogatás+lakáshitel fedezi a megvásárolandó lakás vételárát, akkor természetesen további önerőt nem szükséges felmutatni. Ez esetben értelemszerűen a támogatás összege az önerőd. Azonban ingatlanfedezetre ebben az esetben is szükség van.

Mennyi önerő kell a lakáshitelhez?

Alapvetően két dolog határozza meg, hogy mennyi hitelt kaphatsz, ebből pedig egyértelmű lesz, hogy mennyi önerőt kell előteremtened:

• a fedezetül felajánlott ingatlan(ok) forgalmi értéke: a forgalmi érték maximum 80 százaléka (a cikk elején részletezett esetben maximum 90 százaléka) lehet lakáshitel. Az ingatlan vételárának további összegét saját forrásból kell kifizetni (önerő).
• jövedelmed, melynek terhelhetősége a jövedelemarányos törlesztési mutató (JTM) alapján kerül kiszámításra - ehhez még szükséges ismerni a választott lakáshitel kamatperiódusát is:

Az MNB adósságfék szabályain a bankok nem enyhíthetnek, szigorítani viszont szigoríthatnak, ezért várhatnak el például magasabb önerőt.

Lakáshitel kalkulátorunkban már a kalkuláció során segítünk, hogy megtudd, mennyi hitelt kaphatsz. A kalkulátorban a vételárat a kért hitelösszeghez igazítjuk. A havi bevételed  megadásával pedig megtudhatod, hogy a jövedelmedbe belefér-e a kért hitel törlesztőrészlete, esetleg csökkentened kell az összeget vagy emelni a futamidőt. A bankok a hitelképesség-vizsgálat során a dokumentumokkal igazolt jövedelmed mellett a meglévő esetleges hiteleidet és KHR státuszodat is vizsgálják. Hogy ebben biztosra menj, érdemes előzetes hitelbírálatot kérned.

Számoljuk ki együtt a számodra legkedvezőbb önerő + lakáshitel kombinációt!

Láthatod, hogy több lehetőséged is van arra, hogy megfelelő önerővel rendelkezz a lakáshitelhez. Azonban a bankok hitelezési gyakorlatáról és a hitelek feltételeiről mindenképpen tájékozódj, hiszen ezek nem egységesek. Egy tapasztalt hitelközvetítő ingyenes segítsége rengeteg utánajárást, időt és pénzt spórol meg neked azzal, hogy személyre szabott megoldást ajánl a számodra legkedvezőbb hitelkonstrukció megtalálásával.

Kép: gettyimages.com