Nem is gondolnád, mekkora jelentőséggel bír a térképmásolat lakáshitel esetén

Az ingatlanvásárlás és a lakáshitel felvétele során általában együtt emlegetik a tulajdoni lapot és a térképmásolatot, ám míg a tulajdoni lapról szinte mindenki tudja, milyen jelentőséggel bír a vételnél, addig a térképmásolat szerepével már sokan nincsenek tisztában. Cikkünkben bemutatjuk, hogy mit tartalmaz és hogyan kérhető le a térképmásolat, illetve mi a funkciója egy hitelfelvétel során.

Mit tartalmaz a térképmásolat?

A térképmásolat, a tulajdoni laphoz hasonlóan egy adatszolgáltatás, amit az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázisból és egyéb állami alapadatokból a járási hivatalok földhivatali osztályai végeznek.

A térképmásolatnak tartalmaznia kell:

• a kiállító járási hivatal címbélyegzőjét,
• a település nevét,
• a fekvés megnevezését,
• az igényelt földrészlet helyrajzi számát,
• méretarányt,
• vetületi rendszert,
• az igényelt földrészlet területét (alrészlet betűjele, művelési ága, stb.),
• a rajzi résznek tartalmaznia kell az igényelt földrészletet, valamint annak környezetét,
• hitelesítési záradékot,
• dátumot, pecsétet és aláírást.

Térképmásolat lekérése személyesen és online

A térképmásolatot személyesen is kikérheted a járási hivatalok földhivatalaiban, illetve online a TakarNet rendszeren és a Földhivatal Online rendszeren keresztül.

• Térképmásolat személyesen: A térképmásolat igénylést a járási hivatal földhivatali osztályán be lehet nyújtani személyesen, de egy előre is kitölthető formanyomtatványon is be lehet adni kinyomtatva az igénylésta földhivatalba. A térképmásolat kikérésének díja 3.000 Ft. A térképekbe való betekintés ugyanakkor a földhivatalokban díjmentes, viszont az utca, házszám, régi helyrajzi szám szerinti keresés esetén 800 Ft/ földrészlet díj fizetendő.
• Térképmásolat szolgáltatás a TakarNet-en: A TakarNet hálózaton keresztül elérhető elektronikus térképmásolat szolgáltatást a rendszer regisztrált felhasználói vehetik igénybe, belterületi és zártkerti ingatlanokról. Díja 3.000 Ft.
• Térképmásolat lekérése Földhivatal Online rendszeren keresztül: A Földhivatal Online rendszer ügyfélkapus azonosítással és bankkártyás fizetéssel vehető igénybe. A térképmásolat díja 3.000 Ft.

A Földhivatal Online rendszer használatát alábbi cikkünkben foglaltuk össze részletesen, amelyen keresztül mind a tulajdoni lap, mind pedig a térképmásolat is lekérhető:

A térképmásolat szerepe az ingatlanvásárlás során

Ma már a legtöbben úgy választják ki azt az ingatlant, amit meg szeretnének vásárolni, hogy lekérik a tulajdoni lapot és megnézik, hogy milyen adatok szerepelnek rajta. A tulajdoni lapról kiderülhetnek az ingatlan tényleges tulajdonviszonyai, terhei és jogi helyzete. Ha valami nem egyértelmű rajta, érdemes ügyvédi segítséget kérni az értelmezéséhez. 

Házak esetében ugyanakkor a tulajdoni lappal együtt térképmásolatot is javasolt kikérni, amelyből megtudhatod, hogy hivatalosan mi az, aminek az ingatlanon szerepelnie kell. Ennek egyeznie kell a valós helyzettel. Ha a valóságban nincs ott, ami a térképmásolaton szerepel, akkor valószínűleg elbontásra került az a rész. Ha pedig a térképmásolaton nincs feltüntetve, ami a valóságban az ingatlanon van, akkor engedély vagy bejelentés nélküli hozzáépítés vagy felépítés történhetett. 

Hitelbírálat során a bank is meg fogja nézni a térképmásolatot, és ha komoly eltérést tapasztalnak a valós helyzettel, akkor elutasíthatják a hiteligénylésedet. A CSOK feltételeinek sem felel meg az az ingatlan, ami a valóságban másmilyen, mint amit a térképmásolat mutat.

Épp ezért ha támogatás vagy jelzáloghitel segítségével vásárolsz ingatlant, ne foglalózz és ne köss rögtön adásvételi szerződést egy olyan házra, amelyiknél a térképmásolat nem egyezik a valósággal. Ez nem jelenti minden esetben azt, hogy le kell mondanod a kiszemelt házról. Ugyanis az ingatlan tulajdonosa elintézheti, hogy minden bejegyzésre kerüljön a földhivatalban, ami a valósággal megegyezik. De arra egyrészt hajlandónak kell lennie a tulajdonosnak, másrészt az intézés hosszadalmas lehet, nem biztos, hogy azt vásárlóként meg tudod várni.

Tipikus problémák a térképmásolaton és lehetséges megoldásuk

Ha a térképmásolat és a valóság különbözik, több bankban is elutasításra kerülhet a hitelkérelem. De természetesen ez az eltéréstől is függ. Lehetséges az is, hogy a hitelnyújtást nem befolyásolja az adott differencia, de az ingatlan értékét alacsonyabb összegben veszi figyelembe a bank. Összességében tehát elmondható, hogy a térképmásolaton szereplő állapot nagyban befolyásolja az ingatlanvásárlás gördülékenységét. Ezért fontos, hogy időben tájékozódj a kiválasztott ház helyzetéről.

Összegyűjtöttünk néhány gyakori eltérést a térképmásolat és a valóság között.

A ház nagyobb a valóságban, mint a térképmásolaton

Ez akkor fordulhat elő, ha engedély nélkül bővítették a házat, hozzáépítettek vagy akár a régit lebontották és egy nagyobbat húztak fel a helyére. Ez a helyzet magával hozhatja azt is, hogy egyes, lakófunkcióval rendelkező helyiségek hiányoznak a térképmásolatról. Azaz, hiába áll egy összkomfortos 80 m2-es ház a valóságban, ha a térképmásolat csak egy kis 30 m2-es házikót mutat.

Az ilyen ingatlanokat jellemzően alacsonyabbra értékelik a bankok, így a kért hitelösszeget sem biztos hogy megkapod, illetve nagyobb önerőt kell felmutatnod.

Engedély nélküli építményekre fennmaradási engedély kérhető. A fennmaradási engedélyezési eljárásnak szigorú szabályai vannak, és az ügyintézési ideje is hosszú. Az engedélyhez szükséges egyebek mellett a szomszédok nyilatkozata is, akik tanúsítani tudják, hogy az engedély nélküli építmény 10 évnél korábban vagy később épült, mert más elbírálás alá esik a két kategória. Ugyanakkor a telek beépíthetőségét is figyelembe kell venni az OTÉK és a helyi települési szabályzatok szerint.

Máshol van a telekhatár a térképmásolaton

A jogilag nem rendezett ingatlanokra jellemzően nem adnak hitelt a bankok. Vagy a térképmásolatra lett tévesen felrajzolva a telekhatár, vagy a valóságban nem ott van a kerítés, ahol lennie kellene, mindkettő rendezetlen viszonyokat feltételez.

A megoldás a térképmásolatra való feljegyzés rendezése lehet, melyet a földhivatali osztályokon lehet kezdeményezni.

Nincs feltüntetve a garázs a térképmásolaton

Ha szilárd, betonalapon álló garázsról van szó, amely nem mozdítható el és a háztól teljesen különálló építmény, akkor még a legtöbb banknál elfogadható a hitel fedezeteként, de az értékbecsléskor alacsonyabbra értékelhetik az ingatlant. 

Ebben az esetben önerőből kell kigazdálkodni  a hiányzó összeget. Ettől függetlenül érdemes engedélyeztetni a térképmásolatról hiányzó építményt.

Az ingatlan elválaszthatatlan részét képező helyiségek nincsenek rajta a térképmásolaton

Ha lakófunkciót betöltő helyiségek hiányoznak a térképmásolatról (mert bejelentés nélkül utólag lettek hozzáépítve a házhoz), akkor az komoly problémát jelent a hiteligénylésnél, elutasításra is kerülhet a hitel. Ugyanakkor ha például egy utólag hozzáépített – az ingatlan elválaszthatatlan részét képező – terasz nem szerepel a térképmásolaton, akkor jellemzően csak alacsonyabb értéket állapítanak meg az értékbecslés során.

Az utólag hozzáépített helyiségeket engedélyeztetni kell, hogy a térképmásolat egyezzen a valós helyzettel. Ellenkező esetben az ingatlan általában csak jóval áron alul fog elkelni, ráadásul hitel sem minden esetben igényelhető rá. 

Betonalap nélküli építmények vannak az ingatlanon, de nem szerepelnek a térképmásolaton

Ha az építménynek nincsen alapja, bármikor elmozdítható, akkor nem jelent problémát, ha nincsen rajta a térképmásolaton és a hitelfelvétel szempontjából sincsen jelentősége. (Például kerti tároló, kis faház, mobilgarázs, betonalappal nem rendelkező kis terasz, kerti pavilon)

Az ingatlanon szolgalmi utat kell biztosítani vagy az ingatlan csak szolgalmi úton közelíthető meg

Ha a ház és udvara akadályozza valamelyik (jellemzően a ház mögötti) szomszéd ingatlan megközelíthetőségét, akkor szabad átjárást (szolgalmi utat) kell biztosítani számára az ingatlanon keresztül. Ez nem zárja ki, hogy a hitelt vagy támogatást igényelj az ingatlanra, de a jogi rendezettség elengedhetetlen hozzá.

Amennyiben olyan ingatlant vásárolnál, amelynek a megközelítéséhez a szomszédnak kellene szolgalmi utat biztosítani számodra (ilyen az úgynevezett nyelestelken fekvő ingatlan is), ellenőrizd, hogy a házhoz vezető út fel van-e tüntetve a térképmásolaton és a megvásárolandó ingatlanhoz tartozik-e.

Mit tehetsz, ha a térképmásolat nem egyezik a valós helyzettel?

Ha a térképmásolaton eltérést veszel észre az ingatlanhoz képest, amelyet lakáshitel és/vagy támogatás igénybevételével szeretnél megvásárolni, akkor elsőként beszélj az eladóval, hogy járjon utána az eltérésnek és ha lehetséges, rendezze azt. Ugyanakkor előfordulhat, hogy megoldás csak hosszú hetek, hónapok múlva várható. Már meglévő épületrész esetén fennmaradási engedélyt kell kérni. Erről a területileg illetékes építési hatóság tud tájékoztatást adni. A fennmaradási engedély kiadásához pedig földmérőnek kell elkészítenie a szükséges dokumentumokat. Jogi rendezetlenség esetén pedig egy jogász szakember segíthet megoldást találni a problémára.

A legjobb természetesen, ha a térképmásolat a valóságot tükrözi. Ha ez nincs így, akkor érdemes előzetes értékbecslést kérni és tapasztalt hitelszakértőhöz fordulni, aki tisztában van a bankok hitelezési gyakorlatával, ezért meg tudja mondani, hogy melyik bank hogyan kezeli a térképmásolattól való esetleges eltéréseket. 

Ugyanakkor előfordul, hogy az a jobb megoldás, ha keresel egy másik ingatlant, amelyiknél a térképmásolat nem tér el a valóságtól.

Térképmásolat és CSOK

A CSOK támogatás szempontjából is fontos szerepe van a térképmásolatnak. A támogatással érintett ingatlanra szigorú szabályok vonatkoznak. Alapvető szabályozás a csoknál, hogy a meglévő vagy vállalt gyerekek számához tartozik egy elvárt minimum hasznos alapterület. Ha a valóságban megvan ennyi alapterület, de a térképmásolaton kevesebb, akkor nem lesztek jogosultak a támogatásra. 

Az is problémás, ha az alapterület ugyan megvan, de pont azok a helyiségek nem szerepelnek a térképmásolaton (vélhetően utána lettek hozzáépítve engedély és/vagy bejelentés nélkül), amelyek a CSOK szempontjából elengedhetetlenek, például a konyha (főzőhelyiség) vagy a fürdő. Ugyanakkor ezeknek a helyiségeknek a lakásból megközelíthetőnek kell lenniük közvetlenül. Ha megközelítésükhöz ki kell menni az udvarra vagy nyitott teraszra, verandára, akkor nem számíthatók be az ingatlan alapterületébe a CSOK szempontjából.

A csokra alkalmas ingatlanok követelményeit korábbi cikkünkben foglaltuk össze:

Összegzés

Ingatlanvásárlás előtt tehát javasolt a tulajdoni lappal együtt a térképmásolatot is kikérni. Ha eltérést tapasztalsz a térképmásolat és a valóság között, akkor mindenképp jelezd az eladónak, hogy mielőbb rendezze a helyzetet. Ugyanakkor még az adásvételi szerződés megkötése előtt érdemes előzetes értékbecslést is kérned, hogy tisztán lásd, a fennálló eltérés milyen mértékben befolyásolja az ingatlan értékét. Emellett érdemes hitelszakértőhöz is fordulnod, aki előzetes tájékoztatást tud nyújtani abban, hogy az adott probléma melyik banknál mennyiben számíthat a hitelbírálat során, akár a hiteligénylés elutasítását vonva maga után.