Ingatlan-adásvételek során találkozhatsz a „tulajdonjog-fenntartás” és „függőben tartás” elnevezésekkel. Ennek a két kifejezésnek akkor van jelentősége, ha a teljes vételár nem kerül kiegyenlítésre az adásvételi szerződés megkötésekor. Ilyen eset például, ha lakáshitel igénybevételével kívánod megvásárolni a kiszemelt ingatlant. Mutatjuk, hogy mi a banki gyakorlat a tulajdonjog-fenntartással vagy függőben tartással történő eladás esetén.
Add meg adataidat és a money.hu partnere, a Money Network Kft. bankfüggetlen szakértője fog hívni téged, aki segít:
- a neked járó támogatások és támogatott hitelek maximális kihasználásában,
- speciális, egyedi kedvezményekkel a törlesztőrészleted csökkentésében,
- az apró betűk értelmezésében,
- a teljes hitelügyintézésben.
Mit jelent a tulajdonjog fenntartással kötött adásvételi szerződés?
A tulajdonjog-fenntartással történő eladás azt jelenti, hogy az eladó a tulajdonjogát a teljes vételár megfizetéséig fenntartja. Ebben az esetben a tulajdonjog fenntartásának tényét a vevő nevének megjelölésével feljegyzik az ingatlan tulajdoni lapjának III. részére.
Ez mindkét fél számára biztosítékot jelent:
- az eladó tulajdonjoga fennáll mindaddig, amíg a vevő ki nem fizeti a teljes vételárat,
- a vevő számára pedig azért, mert az eladó nem adhatja el másnak, és nem is terhelheti meg az ingatlant.
A tulajdonjog-fenntartással történő eladás lényeges jellemzője, hogy nincsen időbeli korlátja. Így az sem jelent problémát, ha viszonylag hosszabb időt (hónapokat, esetleg éveket) vesz igénybe a vételár maradéktalan kiegyenlítése.
Hátránya azonban, hogy a tulajdonjog-fenntartással történő eladás tényének feljegyzése mellett egyéb bejegyzés is kerülhet időközben az ingatlanra, például végrehajtási jog az eladóval szemben. Ennek is köszönhető, hogy a bankok kevésbé preferálják a tulajdonjog-fenntartással kötött adásvételi szerződéseket.
Hogyan zajlik a függőben tartással történő eladás?
Függőben tartással történő eladás esetén a vevők tulajdonjog bejegyzési iránti kérelme úgynevezett széljegyre kerül mindaddig, amíg a teljes vételár kiegyenlítését követően a tulajdonjog-bejegyzési engedély benyújtásra nem kerül a földhivatalba. A függőben tartásnak azonban van időkorlátja, ami 6 hónap.
Amennyiben ezen időtartam lejáratáig a tulajdonjog-bejegyzés iránti engedély nem érkezik be a földhivatalhoz, a vevők tulajdonjog-bejegyzési kérelmét – valamint lakáshitel felvétel esetén a jelzálogjogosult bank jelzálog-bejegyzés iránti kérelmét – a hivatal elutasítja.
A függőben tartással kötött adásvételi szerződéseknél tehát figyelni kell arra, hogy a teljes vételár 6 hónapon belül kiegyenlítésre kerüljön.
A függőben tartással történő eladásnak ugyanakkor előnye, hogy amennyiben ezt követően az eladóval szemben végrehajtási jog bejegyzése iránti kérelem érkezik a földhivatalhoz, az elintézetlen széljegyként fog szerepelni a vevő tulajdonjog-bejegyzési kérelme mögött.
A végrehajtás tehát – ellentétben a tulajdonjog-fenntartással történő eladással szemben – nem lesz érvényesíthető. Miután a vételár kifizetésre kerül és a földhivatal bejegyzi a vevő tulajdonjogát, továbbá a hitelnyújtó bank jelzálogjogát, a végrehajtásra vonatkozó kérelmet el fogja utasítani.
Melyik tulajdonjog-bejegyzést fogadják el a bankok?
Lakásvásárlási hitel felvétele során a bankok függőben tartással kérik megkötni az adásvételi szerződéseket. Tulajdonjog-fenntartással kötött adásvételi szerződést néhány pénzintézet fogad csak el, és kizárólag új építésű lakásvásárlás esetén, amelynél az ingatlan még nem rendelkezik használatbavételi engedéllyel.
Mit tehetsz akkor, ha már előre tudod, hogy 6 hónapon belül nem bonyolítható le az adott ügylet?
Függőben tartással történő eladás esetén – a fent leírtak alapján – 6 hónap áll rendelkezésre, hogy a vételár kiegyenlítésre kerüljön.
Megoldás lehet, hogy nem végleges adásvételi szerződés, hanem előszerződés kerül megkötésre, amit nem kell benyújtani a földhivatalba. Így elkerülhető a 6 hónapos időkorlát.
A végleges adásvételi szerződést akkor köti meg az eladó és a vevő, amikor már tudják, hogy az adásvétel 6 hónapon belül meg fog valósulni.
Formai és tartalmi követelmények
Azon túlmenően, hogy függőben tartással vagy tulajdonjog-fenntartással történik az eladás, az adásvételi szerződés megkötésének vannak bankonként formai és tartalmi követelményei. Az adásvételi szerződéssel szemben támasztott követelményekről minden pénzintézetnek van tájékoztató dokumentuma, amit az adásvételi szerződés megkötése előtt célszerű a szerződést készítő ügyvéd rendelkezésére bocsátani.
